20.부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.

정답: X

요구수익률은 투자자가 위험을 감안하여 최소한 요구하는 수익률이지, 최대한 획득 가능한 수익률이 아니다. 최대한 획득 가능한 것은 기대수익률이다.

② 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.

정답: X

총투자수익률(종합수익률)은 순영업소득(NOI)을 총투자액(부동산가격)으로 나눈 것이다. 세전현금수지를 지분투자액으로 나누는 것은 지분배당률(세전현금수지율)이다.

③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.

정답: X

기대수익률 > 요구수익률이면 투자안이 채택된다. "작은 경우 채택"은 틀렸다.

④ 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.

정답: O

NOI 산정 시 재산세(영업경비)는 차감하고, 영업소득세는 차감하지 않는다(세후현금흐름에서 차감). 올바른 설명이다.

⑤ 회수 불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.

정답: X

회수 불가능한 임대료(불량부채)는 유효총소득을 산정할 때 가능총소득에서 차감한다. 영업경비에 포함하여 NOI를 낮추는 것이 아니다.