20.부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ④ 「순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 선지별로 보면 ① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다. → X. 요구수익률은 투자자가 위험을 감안하여 최소한 요구하는 수익률이지, 최대한 획득 가능한 수익률이 아니다. 최대한 획득 가능한 것은 기대수익률이다. ② 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다. → X. 총투자수익률(종합수익률)은 순영업소득(NOI)을 총투자액(부동산가격)으로 나눈 것이다. 세전현금수지를 지분투자액으로 나누는 것은 지분배당률(세전현금수지율)이다. ③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다. → X. 기대수익률 > 요구수익률이면 투자안이 채택된다. "작은 경우 채택"은 틀렸다. ⑤ 회수 불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다. → X. 회수 불가능한 임대료(불량부채)는 유효총소득을 산정할 때 가능총소득에서 차감한다. 영업경비에 포함하여 NOI를 낮추는 것이 아니다. ④ 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다. → O. NOI 산정 시 재산세(영업경비)는 차감하고, 영업소득세는 차감하지 않는다(세후현금흐름에서 차감). 올바른 설명이다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.