18.부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. NPV는 금액으로, IRR은 수익률(%)로, PI는 비율로 투자의 타당성을 표현하는 세 가지 지표라는 점과, 재투자율 가정이 기법마다 다르다는 점을 함께 정리하면 서로 다른 결론이 나오는 이유도 이해된다. 정답은 ④ 「재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 선지별로 보면 ④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다. → X. 재투자율 가정: IRR법은 중간 현금흐름이 IRR로 재투자된다고 가정(비합리적), NPV법은 요구수익률(할인율)로 재투자된다고 가정(더 합리적). "NPV법보다 IRR법이 더 합리적"은 틀렸다. ① 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다. → O. NPV = 미래현금흐름의 현재가치 - 초기투자. 할인율(요구수익률)이 달라지면 NPV도 달라진다. 올바른 설명이다. ② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다. → O. 투자규모가 다른 경우 NPV법(절대금액)과 PI법(상대비율)의 결론이 달라질 수 있다. 올바른 설명이다. ③ 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다. → O. NPV법은 여러 투자안의 NPV를 더할 수 있는 가치가산원리가 적용되지만, IRR법에서는 복수의 투자안 IRR이 합산되지 않는다. 올바른 설명이다. ⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다. → O. 회수기간법의 한계: 회수기간 이후 현금흐름을 고려하지 않고 화폐의 시간가치도 반영 안 된다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · NPV = 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치이며, IRR은 NPV를 정확히 0(1이 아님)으로 만드는 할인율이고, PI는 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가로 구한다. PI가 1보다 크면 NPV는 0보다 크다. · 순현재가치법·수익성지수법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 재투자율로 그 투자안의 내부수익률 자체를 사용한다고 가정하며, 이 때문에 순현재가치법이 더 합리적이라고 평가된다. · 순현재가치법은 가치가산원리(여러 투자안의 NPV를 단순히 더할 수 있음)가 적용되지만 내부수익률법은 적용되지 않으며, 투자규모 차이가 큰 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 서로 다를 수 있다. 함정 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 한 줄 예 어떤 투자안의 할인율을 조금씩 높여가다가 NPV가 정확히 0이 되는 지점의 할인율을 찾았다면, 그 할인율이 바로 그 투자안의 IRR이다.