23.다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)

○ 대출조건

- 대출비율: 부동산가격의 60%

- 대출금리: 연 5%

- 대출기간: 20년

- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급)

○ 순영업소득: 연 2억원

○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)

○ 영업소득세율: 20%

① 10%정답

② 12%정답

③ 15%정답

④ 17%정답

⑤ 20%정답

2016년 부동산학개론 23번 해설

해설 요약

정답은 전항정답(①②③④⑤ 모두 정답)입니다. ※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.

① 10%
정답: O
※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.
② 12%
정답: X
※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.
③ 15%
정답: X
※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.
④ 17%
정답: X
※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.
⑤ 20%
정답: X
※ 이 문제는 출제 오류로 인해 모든 선택지가 정답으로 처리되었습니다. [참고 계산] 대출금 = 20억 × 60% = 12억원 / 자기자본 = 8억원 연간 이자 = 12억 × 5% = 6,000만원 건물 감가상각 = 8억 ÷ 20년 = 4,000만원(정액법) 과세소득 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 감가상각 4,000만 = 1억원 영업소득세 = 1억 × 20% = 2,000만원 세후현금흐름 = NOI 2억 - 이자 6,000만 - 세금 2,000만 = 1억 2,000만원 세후 자기자본수익률 = 1억 2,000만 ÷ 8억 = 15% 계산상 ③ 15%가 맞으나 전항정답 처리됨.

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