23.다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)

○ 대출조건

- 대출비율: 부동산가격의 60%

- 대출금리: 연 5%

- 대출기간: 20년

- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급)

○ 순영업소득: 연 2억원

○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)

○ 영업소득세율: 20%

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2016년 부동산학개론 23번 해설

정답: 모든 번호(전항정답)

해설 요약

정답은 전항정답(①②③④⑤ 모두 정답)입니다. 이 문항은 출제 오류로 모든 선택지가 정답으로 인정되었습니다. 계산 기준에 따라 두 값이 나옵니다 — 세후현금흐름 기준이면 15퍼센트, 세후순이익 기준이면 10퍼센트입니다. 대출금은 20억원의 60퍼센트인 12억원이고 자기자본은 8억원입니다. 연간 이자는 12억원 × 5% = 6,000만원, 건물 감가상각은 8억원 ÷ 20년 = 4,000만원입니다. 과세소득은 순영업소득 2억원에서 이자와 감가상각을 뺀 1억원이고 영업소득세는 그 20퍼센트인 2,000만원입니다. 감가상각은 현금이 나가는 항목이 아니므로 세후현금흐름은 2억원 − 6,000만원 − 2,000만원 = 1억 2,000만원이고, 자기자본 8억원으로 나누면 15퍼센트가 됩니다. 세후순이익(과세소득 1억원 − 세금 2,000만원 = 8,000만원)으로 나누면 10퍼센트입니다.

① 10%
정답: O
세후순이익 기준이면 과세소득 1억원(2억−이자 6천만−감가상각 4천만)에서 세금 2천만원을 뺀 8천만원÷자기자본 8억원=10%다.
② 12%
정답: X
12%는 세후현금흐름 기준(15%)으로도 세후순이익 기준(10%)으로도 나오지 않는 값이다.
③ 15%
정답: O
세후현금흐름 기준이면 순영업소득 2억−이자 6천만−세금 2천만=1억 2천만원÷자기자본 8억원=15%다 — 감가상각은 세금만 줄이고 현금으로 나가지 않는다.
④ 17%
정답: X
17%는 두 기준 어느 쪽으로도 나오지 않고, 세전현금흐름 1억 4천만원÷8억원도 17.5%라 맞지 않는다.
⑤ 20%
정답: X
20%는 두 기준 어느 쪽으로도 나오지 않는다 — 자기자본은 20억원의 40%인 8억원이고 세후에 남는 돈은 1억 2천만원 또는 8천만원이다.

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