개념 정리
요구수익률은 위험을 감안해 투자자가 최소한 요구하는 수익률이고 기대수익률은 투자안에서 실제로 예상되는 수익률이며, 기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자가치가 있다고 판단하고 위험이 클수록 요구수익률도 높아진다.
이해하기
요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다.
핵심 포인트
- 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자안이 채택된다.
- 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다.
- 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 개별 부동산의 특성에 기인하는 비체계적 위험은 포트폴리오 구성으로 감소시킬 수 있지만, 체계적 위험은 제거할 수 없다.
- 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때, 부(-)의 레버리지효과는 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락할 때 발생하며, 위험회피형 투자자는 표준편차(변이계수)가 작은 투자안을 선호한다.
함정 포인트
X부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
O정부정책·규제 변화로 인한 위험은 법적 위험(legal risk) 또는 정치적 위험이다.
문제 상황2023년 · 21번
수익과 위험 (기대수익률 등)부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
X표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.
O표준편차가 작을수록 위험이 작다(분산이 작다).
X시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
O기회비용 상승 → 요구수익률 상승. '하락'은 틀렸다.
X공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.
O유효총소득(EGI) = PGI - 공실손실 + 기타소득.
X순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
O순현재가치(NPV)는 '요구수익률(할인율)'로 현금흐름을 할인하여 산출한다.
X기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
O②의 설명은 '요구수익률'에 대한 정의이다.
X무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
O요구수익률 = 무위험률 + 위험프리미엄.
X위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.
O위험조정할인율법에서 위험이 높을수록 더 높은 할인율을 적용하여 미래 소득의 현재가치를 낮춘다.
X요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
O요구수익률은 투자자가 위험을 감안하여 최소한 요구하는 수익률이지, 최대한 획득 가능한 수익률이 아니다.
X차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다.
O고정금리대출 실행 시 금리가 상승하면 대출자(금융기관)는 시장금리보다 낮은 이자를 받게 되어 인플레이션(실질금리 하락) 위험이 높아진다.
X부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.
O부동산은 주식 등 금융상품에 비해 거래가 복잡하고 시간이 많이 소요되어 유동성(단기 현금화 가능성)이 낮다.