32.개업공인중개사 甲의 중개로 乙은 丙 소유의 서울특별시 소재 X상가건물에 대하여 보증금 10억원에 1년 기간으로 丙과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 X건물을 인도받아 2020. 3. 10. 사업자등록을 신청하였으며 2020. 3. 13. 임대차계약서상의 확정일자를 받았다. 이 사례에서 상가건물 임대차보호법령의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 갱신요구권은 얼마나 오래 쓸 수 있는가(10년)와 어떤 사유가 있으면 거절되는가라는 두 축으로 나뉘며, 권리금 규정은 환산보증금과 무관하게 항상 적용된다는 예외를 함께 기억해야 한다. 정답은 ② 「乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 선지별로 보면 ② 乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다. → X. 乙은 사업자등록 신청일(2020.3.10.)과 확정일자(2020.3.13.) 중 대항요건을 갖춘 다음 날부터 우선변제권을 취득하므로, 2020.3.13.이 아니라 대항요건이 갖추어진 다음 날인 2020.3.11.과 확정일자 중 나중에 갖춘 날인 2020.3.13. ① 乙은 2020. 3. 11. 대항력을 취득한다. → O. 乙은 인도받은 날의 다음 날인 2020.3.11. 대항력을 취득한다. ③ 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. → O. 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ④ 乙의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. → O. 乙의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ⑤ 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. → O. 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 암기 팁 · 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(5년이 아니다 — 2018년 법 개정으로 확대되었다). · 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다. · 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 함정 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 한 줄 예 임차인이 전체 임대차기간 8년째에 갱신을 요구하면, 10년을 넘지 않으므로 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.