32.개업공인중개사 甲의 중개로 乙은 丙 소유의 서울특별시 소재 X상가건물에 대하여 보증금 10억원에 1년 기간으로 丙과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 X건물을 인도받아 2020. 3. 10. 사업자등록을 신청하였으며 2020. 3. 13. 임대차계약서상의 확정일자를 받았다. 이 사례에서 상가건물 임대차보호법령의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?

① 乙은 2020. 3. 11. 대항력을 취득한다.

정답: O

환산보증금을 넘는 임대차에도 대항력은 적용되어, 인도와 사업자등록 신청(3. 10.)의 다음 날 효력이 생긴다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 제1항).

② 乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다.

정답: X

서울 기준 9억원을 넘는 보증금 10억원 임대차에는 우선변제권 규정이 적용되지 않아 확정일자를 받아도 우선변제권이 없다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호).

③ 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

정답: O

계약갱신요구권은 기준을 넘는 임대차에도 적용되어, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2조 제3항).

④ 乙의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

정답: O

갱신요구권은 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

⑤ 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

정답: O

갱신된 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기준 초과 임대차라 제11조의 증액 상한은 미치지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항, 제2조 제3항).