25.부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ⑤ 「부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 선지별로 보면 ⑤ 부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다. → X. 정부정책·규제 변화로 인한 위험은 법적 위험(legal risk) 또는 정치적 위험이다. 유동성 위험은 부동산을 빠르게 현금화하기 어려운 위험이다. ① 투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다. → O. 위험이 클수록 요구수익률이 높아지는 정(+)의 관계. 옳다. ② 위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자가치가 있다고 판단한다. → O. 위험회피형: 기대수익률 > 요구수익률일 때 투자가치가 있다고 판단. 옳다. ③ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. → O. 민감도분석: 투입변수 변화에 따른 NPV·IRR 변화를 분석하는 기법. 옳다. ④ 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다. → O. 부(-)의 레버리지: 부채비율 증가 시 자기자본수익률이 하락. 옳다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.