23.부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. LTV·DTI·DSR은 모두 '얼마나 빌려줄 수 있는가'를 정하는 기준이지만 각각 담보가치·소득·총부채라는 서로 다른 잣대를 쓴다는 점, 그리고 금리방식에 따라 위험이 대출자와 차입자 중 누구에게 가는지를 구분하는 것이 핵심이다. 정답은 ④ 「총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 함께 올라간다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 LTV가 오를수록 자기자본비율은 낮아진다. 선지별로 보면 ① 담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다. → X. LTV 상승 → 융자비율 증가 → 자기자본비율 감소. 역관계이므로 '증가'는 틀렸다. ② 총부채상환비율(DTI)은 상업용 부동산의 순수입에 대한 연간채무부담액을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채서비스액도 증가한다. → X. DTI는 개인 소득 대비 부채상환비율로, 상업용 부동산 순수입 대비가 아니다. (상업용 부동산 순수입 대비 부채상환비율은 DSCR) ③ 고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다. → X. 고정금리는 금리 변동 위험을 대출자(금융기관)가 아닌 차입자가 부담하는 방식이 아니다. 오히려 고정금리는 금리 변동 위험을 대출자(금융기관)가 부담한다. ⑤ 부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다. → X. 조기상환위험은 금리 하락 시 차입자가 대출을 일찍 갚는 위험이다. 원리금을 정해진 시기에 못 갚는 것은 채무불이행위험(default risk)이다. ④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. → O. DSR(총부채원리금상환비율): 연간 소득 대비 모든 금융부채 원리금 상환액의 비율. 올바른 설명이다. 암기 팁 · LTV·DTI의 구체적 기준은 한국은행장이 아니라 관계 법령(금융위원회 등)이 정하며, LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율은 오히려 낮아진다(증가하는 것이 아님). · 변동금리 대출은 이자율 변동위험을 차입자에게 전가해 금융기관의 위험을 줄이지만, 고정금리 대출은 그 위험을 금융기관(대출자)이 부담한다(대출자에게 위험이 없는 것이 아님). · 주택도시기금은 국민주택의 건설·대지조성사업, 준주택의 건설·구입에 출자·융자할 수 있지만, 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자는 그 용도에 포함되지 않는다. 함정 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 함께 올라간다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 LTV가 오를수록 자기자본비율은 낮아진다. 한 줄 예 연소득 5천만원인 차주가 모든 가계대출의 원리금으로 연 2천만원을 부담하면 DSR은 40%다. 담보가치 5억원 주택에 3억원을 빌리면 LTV는 60%다.