27.다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

① 15%

정답: X

자기자본은 8억원의 20퍼센트인 1억 6,000만원이다. 순영업소득 4,000만원에서 이자 3,200만원을 뺀 800만원에 자본이득 4,000만원을 더한 4,800만원을 1억 6,000만원으로 나누면 30퍼센트이므로, 15퍼센트는 자본이득을 빠뜨린 값에 가깝다.

② 25%

정답: X

25퍼센트는 자본이득이나 세전현금수지 가운데 하나를 작게 본 값이다. 부동산가격 상승률 5퍼센트가 8억원에 대해 4,000만원의 자본이득을 만든다.

③ 30%

정답: O

매입가 8억, 대출 6.4억(80%), 자기자본 1.6억 처분가: 8억 × 1.05 = 8.4억 → 자본이득 = 4,000만원 NOI: 4,000만원 이자 = 6.4억 × 5% = 3,200만원 세전현금수지 = 4,000 - 3,200 = 800만원 총수익 = 자본이득 4,000 + 세전현금수지 800 = 4,800만원 자기자본수익률 = 4,800 / 16,000 = 30%

④ 40%

정답: X

40퍼센트는 이자 3,200만원을 덜 뺀 값에 가깝다. 대출 6억 4,000만원에 이자율 5퍼센트를 곱한 3,200만원을 순영업소득에서 모두 빼야 한다.

⑤ 45%

정답: X

45퍼센트는 이자를 빼지 않고 순영업소득 4,000만원과 자본이득 4,000만원을 합해 자기자본으로 나눈 값에 가깝다. 타인자본을 쓴 대가인 이자를 빼야 자기자본에 돌아오는 몫이 나온다.