37.다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

○ 가능총소득: 5,000만원

○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%

○ 유지관리비: 가능총소득의 3%

○ 부채서비스액: 1,000만원

○ 화재보험료: 100만원

○ 개인업무비: 가능총소득의 10%

○ 기대이율 4%, 환원율 5%

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2017년 부동산학개론 37번 해설

정답: 4번

해설 요약

유효총소득은 5,000만원-(5,000만원×5%)=4,750만원이다. 영업경비에는 유지관리비 150만원과 화재보험료 100만원만 포함하며, 부채서비스액과 개인업무비는 제외한다. 순영업소득은 4,750만원-250만원=4,500만원이고, 이를 환원율 5%로 나누면 수익가액은 9억원이다. 정답은 ④이다.

① 6억원
정답: X
6억원은 부채서비스액과 개인업무비까지 빼 순영업소득을 3,000만원으로 본 값이다 — 둘 다 영업경비가 아니다.
② 7억 2,000만원
정답: X
7억 2,000만원은 순영업소득을 3,600만원으로 본 값이다 — 부채서비스액은 영업경비가 아니라 빼지 않으므로 순영업소득은 4,500만원이다.
③ 8억 2,000만원
정답: X
8억 2,000만원은 순영업소득을 4,100만원으로 본 값이다 — 개인업무비는 영업경비가 아니고, 화재보험료(100만원)는 영업경비로 뺀다.
④ 9억원
정답: O
유효총소득 4,750만원에서 유지관리비·화재보험료 250만원을 빼면 순영업소득 4,500만원이고, 환원율 5%로 나누면 9억원이다.
⑤ 11억 2,500만원
정답: X
11억 2,500만원은 순영업소득 4,500만원을 기대이율 4%로 나눈 값이다 — 수익가액은 환원율 5%로 환원하고, 기대이율은 적산법의 임대료 계산에 쓴다.

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