25.부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. MBS 상품군은 '위험을 발행자가 안느냐, 투자자가 안느냐'라는 한 가지 축으로 정리하면 된다 — MPTS는 투자자가 다 안고, MBB는 발행자가 다 안으며, MPTB는 그 중간이다. 정답은 ③ 「주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. MBB를 '무위험'이라고 일반화하지 않는다. 시험에서 말하는 것은 기초 저당대출의 조기상환·채무불이행위험을 누가 직접 부담하는지이며, MBB는 발행자가 초과담보와 지급의무로 흡수한다. 선지별로 보면 ③ 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다. → X. 주택담보노후연금(역모기지)은 연금 수령 기간 동안 주택에 계속 거주하면서 연금을 받는 구조로, 소유권은 사망 시 또는 계약 종료 시까지 이전되지 않는다. "연금개시 시점에 소유권이 이전된다"는 설명은 틀렸다. ① 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다. → O. REITs와 조인트벤처는 주식·지분 발행을 통한 자금조달이므로 지분금융이다. 올바른 설명이다. ② 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다. → O. 원리금균등상환: 매기 원리금 총액은 동일하지만 시간이 지날수록 이자 부분이 줄고 원금 상환 부분이 늘어난다. 올바른 설명이다. ④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다. → O. MBB는 발행자가 투자자에게 원리금을 지급 보증하는 구조이므로, 차입자 채무불이행 시에도 발행자가 투자자에게 원리금을 지급해야 한다. 올바른 설명이다. ⑤ 다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다. → O. CMO는 동일 저당풀에서 상환우선순위(tranche)와 만기가 다른 여러 종류의 MBS를 발행할 수 있다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · 교과서상 기초 저당대출 위험 배분을 기준으로 MPTS 투자자는 조기상환·채무불이행위험을 부담하고, MBB 발행자는 초과담보를 제공해 그 위험을 흡수한다. · MPTB(mortgage pay-through bond)는 조기상환위험은 투자자가, 채무불이행위험은 발행자가 부담한다(반대로 서술하면 틀렸다) — MBB와 MPTS의 중간 성격을 갖는다. · CMO는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기(트랜치)가 다른 여러 층의 증권을 발행하는 다층저당증권으로, 발행자는 이를 통해 투자자별로 다른 위험·만기 선호를 충족시킬 수 있다. 함정 MBB를 '무위험'이라고 일반화하지 않는다. 시험에서 말하는 것은 기초 저당대출의 조기상환·채무불이행위험을 누가 직접 부담하는지이며, MBB는 발행자가 초과담보와 지급의무로 흡수한다. 한 줄 예 기초대출의 원금이 예상보다 빨리 돌아왔을 때 MPTS·MPTB 투자자의 현금흐름은 당겨질 수 있다. MBB 투자자는 약정된 채권 현금흐름을 받고 조기상환 충격은 발행자가 관리한다.