30.부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ④ 「위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 선지별로 보면 ④ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다. → X. 위험조정할인율법에서 위험이 높을수록 더 높은 할인율을 적용하여 미래 소득의 현재가치를 낮춘다. "낮은 할인율을 적용한다"는 설명은 반대이다. ① 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다. → O. 부동산투자에서 위험이 높을수록 기대수익률(위험프리미엄)도 높아야 한다. 올바른 설명이다. ② 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다. → O. 평균분산결정법은 기대수익률 평균과 분산(또는 표준편차)을 기준으로 투자안을 비교한다. 올바른 설명이다. ③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다. → O. 보수적 예측방법(conservative forecast)은 추계치를 낮춰 위험을 감안하는 방법이다. 올바른 설명이다. ⑤ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. → O. 민감도분석은 투입변수 변화에 따른 결과치 변화를 분석하는 기법이다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.