16.부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.

정답: O

가능총소득(PGI) = 단위면적당 추정 임대료 × 임대면적. 올바른 설명이다.

② 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

정답: O

유효총소득(EGI) = PGI - 공실·불량부채 + 기타수입. 올바른 설명이다.

③ 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

정답: X

순영업소득(NOI) = 유효총소득(EGI) - 영업경비. 유효총소득에서 영업경비를 차감한 것이다. "영업외수입을 더한다"는 설명은 틀렸다. 기타수입은 이미 EGI 단계에서 반영된다.

④ 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.

정답: O

세전현금흐름(BTCF) = NOI - 부채서비스액. 올바른 설명이다.

⑤ 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.

정답: O

세후현금흐름(ATCF) = BTCF - 영업소득세. 올바른 설명이다.