16.부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.

정답: O

가능총소득은 공실이 없다고 보고 단위면적당 임대료에 임대면적을 곱한 최대 소득이다.

② 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

정답: O

유효총소득은 가능총소득에서 공실·불량부채를 빼고 주차료 같은 기타소득을 더한 값이다.

③ 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

정답: X

순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 소득이다 — 기타소득은 이미 유효총소득 단계에서 더했다.

④ 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.

정답: O

세전현금흐름은 순영업소득에서 원리금 상환액인 부채서비스액을 뺀 값이다.

⑤ 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.

정답: O

세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 값으로, 투자자가 실제로 손에 쥐는 현금흐름이다.