31.부동산투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 비할인법 비율들은 모두 한 해의 소득으로 특정 비용을 감당할 수 있는가를 보는 간편 지표이므로, 분자·분모에 어떤 항목이 들어가는지만 정확히 구분하면 여러 비율을 헷갈리지 않고 계산할 수 있다. 정답은 ③ 「부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 선지별로 보면 ③ 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다. → X. 부채비율은 지분에 대한 부채의 비율(부채 ÷ 지분)이다. 대부비율 50%이면 부채:지분 = 50:50이므로 부채비율 = 50÷50 = 100%로 맞으나, 정의 자체가 "부채에 대한 지분의 비율"이 아닌 "지분에 대한 부채의 비율"이다. 설명에서 부채비율을 "부채에 대한 지분의 비율"이라고 한 것이 오류이다. ① 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다. → O. 채무불이행률(손익분기율) = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 유효총소득. 유효총소득으로 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는지를 보는 비율이다. 올바른 설명이다. ② 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다. → O. 대부비율(LTV) = 융자액 ÷ 부동산가치. 저당비율이라고도 한다. 올바른 설명이다. ④ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다. → O. 총자산회전율 = 총소득(PGI 또는 EGI) ÷ 총자산(총투자액). 올바른 설명이다. ⑤ 비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다. → O. 추계값의 오류가 있으면 비율 자체가 왜곡되는 것은 비율분석법의 한계이다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · DCR(부채감당률) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액이며, DCR이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 DCR을 높게 요구하는 것이 유리하다. · 부채서비스액은 매기 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함한다(원금상환액을 제외한 이자만이 아님). · 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율'(부채 ÷ 지분)이지 '부채에 대한 지분의 비율'이 아니다 — 대부비율(LTV, 부채÷가치)과는 분모가 다른 별개의 지표다. 함정 DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 한 줄 예 순영업소득이 연 6천만원이고 부채서비스액이 연 4천만원이라면 DCR은 1.5로, 소득이 부채상환액을 충분히 감당하고 있음을 보여준다.