33.부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

정답: O

DCF 분석법의 정의: 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 분석. 올바른 설명이다.

② 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.

정답: O

미래 현금흐름 예측은 과거·현재 자료와 시장 자료를 토대로 다양한 예측기법을 활용한다. 올바른 설명이다.

③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

정답: O

현금흐름에는 영업소득(BTCF)뿐 아니라 처분 시 지분복귀액도 포함된다. 올바른 설명이다.

④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

정답: O

NPV법, IRR법, PI법은 대표적인 DCF 분석기법이다. 올바른 설명이다.

⑤ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.

정답: X

DCF 분석에서 사용하는 할인율은 요구수익률 또는 지분배당률이다. 그러나 (종합)자본환원율(overall capitalization rate)은 직접환원법(소득환원법)에서 사용하는 개념으로, DCF 분석의 할인율이 아니다. 자본환원율을 DCF 분석의 요구수익률로 혼용하는 것은 개념 오류이다.