33.부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

정답: O

할인현금흐름분석법은 보유기간 현금흐름과 처분 때 복귀액을 모두 현재가치로 할인해 분석한다.

② 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.

정답: O

현금흐름 예측이 틀리면 분석 전체가 틀리므로, 대상 부동산의 과거 자료와 비교부동산 시장자료로 추정의 근거를 삼는다.

③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

정답: O

현금흐름에는 보유 중 영업현금흐름과 함께 처분 때 받는 지분복귀액도 들어간다.

④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

정답: O

순현가법·내부수익률법·수익성지수법은 모두 화폐의 시간가치를 반영해 현금흐름을 할인하는 기법이다 — 어림셈법·비율분석법은 할인하지 않는다.

⑤ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.

정답: X

세후수익률·종합자본환원율·지분배당률은 할인하지 않는 어림셈법(수익률법)의 지표이고, 할인현금흐름분석법은 요구수익률로 할인한다.