33.부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. NPV는 금액으로, IRR은 수익률(%)로, PI는 비율로 투자의 타당성을 표현하는 세 가지 지표라는 점과, 재투자율 가정이 기법마다 다르다는 점을 함께 정리하면 서로 다른 결론이 나오는 이유도 이해된다. 정답은 ⑤ 「할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 선지별로 보면 ⑤ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다. → X. DCF 분석에서 사용하는 할인율은 요구수익률 또는 지분배당률이다. 그러나 (종합)자본환원율(overall capitalization rate)은 직접환원법(소득환원법)에서 사용하는 개념으로, DCF 분석의 할인율이 아니다. 자본환원율을 DCF 분석의 요구수익률로 혼용하는 것은 개념 오류이다. ① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다. → O. DCF 분석법의 정의: 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 분석. 올바른 설명이다. ② 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다. → O. 미래 현금흐름 예측은 과거·현재 자료와 시장 자료를 토대로 다양한 예측기법을 활용한다. 올바른 설명이다. ③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다. → O. 현금흐름에는 영업소득(BTCF)뿐 아니라 처분 시 지분복귀액도 포함된다. 올바른 설명이다. ④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다. → O. NPV법, IRR법, PI법은 대표적인 DCF 분석기법이다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · NPV = 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치이며, IRR은 NPV를 정확히 0(1이 아님)으로 만드는 할인율이고, PI는 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가로 구한다. PI가 1보다 크면 NPV는 0보다 크다. · 순현재가치법·수익성지수법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 재투자율로 그 투자안의 내부수익률 자체를 사용한다고 가정하며, 이 때문에 순현재가치법이 더 합리적이라고 평가된다. · 순현재가치법은 가치가산원리(여러 투자안의 NPV를 단순히 더할 수 있음)가 적용되지만 내부수익률법은 적용되지 않으며, 투자규모 차이가 큰 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 서로 다를 수 있다. 함정 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 한 줄 예 어떤 투자안의 할인율을 조금씩 높여가다가 NPV가 정확히 0이 되는 지점의 할인율을 찾았다면, 그 할인율이 바로 그 투자안의 IRR이다.