개념 정리
직접환원법의 수익가액은 순영업소득(가능총소득에서 공실손실상당액·대손충당금을 뺀 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값)을 환원율로 나누어 구하며, 반대로 시산가액과 순영업소득이 주어지면 그 비율로 환원율을 역산할 수 있다.
이해하기
계산의 핵심은 '가능총소득에서 무엇을 빼서 순영업소득까지 내려가는가'이므로, 영업경비에 포함되는 항목과 제외되는 항목(부채서비스액·소득세 등)을 정확히 구분하는 것이 실수를 줄이는 길이다.
핵심 포인트
- 순영업소득(NOI) = 가능총소득(PGI) - 공실 및 대손충당금 + 기타수입 - 영업경비이며, 이 순영업소득을 환원율로 나누면 수익가액이 된다(수익가액 = NOI ÷ 환원율).
- 환원율은 시산가액과 순영업소득이 모두 주어진 경우, 환원율 = 순영업소득 ÷ 시산가액으로 역산할 수 있다.
- 영업경비에는 적정한 유지관리비·재산세·보험료 등이 포함되지만, 소유자의 개인적 지출이나 부채서비스액(원리금상환액), 소득세·법인세 등은 영업경비에 포함되지 않는다.
한 줄 예시
시험 함정
- 부채서비스액(원리금상환액)이나 소득세를 영업경비에 포함시키는 실수를 하기 쉽다 — 순영업소득 계산 시 이 항목들은 제외해야 한다.
