개념 정리
직접환원법의 수익가액은 순영업소득(가능총소득에서 공실손실상당액·대손충당금을 뺀 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값)을 환원율로 나누어 구하며, 반대로 시산가액과 순영업소득이 주어지면 그 비율로 환원율을 역산할 수 있다.
이해하기
계산의 핵심은 '가능총소득에서 무엇을 빼서 순영업소득까지 내려가는가'이므로, 영업경비에 포함되는 항목과 제외되는 항목(부채서비스액·소득세 등)을 정확히 구분하는 것이 실수를 줄이는 길이다.
핵심 포인트
- 순영업소득(NOI) = 가능총소득(PGI) - 공실 및 대손충당금 + 기타수입 - 영업경비이며, 이 순영업소득을 환원율로 나누면 수익가액이 된다(수익가액 = NOI ÷ 환원율).
- 환원율은 시산가액과 순영업소득이 모두 주어진 경우, 환원율 = 순영업소득 ÷ 시산가액으로 역산할 수 있다.
- 영업경비에는 적정한 유지관리비·재산세·보험료 등이 포함되지만, 소유자의 개인적 지출이나 부채서비스액(원리금상환액), 소득세·법인세 등은 영업경비에 포함되지 않는다.
함정 포인트
문제 상황2022년 · 37번
수익방식 (수익환원법)다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5% ○ 대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%) ○ 토지환원율: 5%, 건물환원율: 10% ○ 환원방법: 직접환원법 ○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법
X396,000,000원
O정답은 ③입니다. 물리적 투자결합법 종합환원율: = 토지비율 × 토지환원율 + 건물비율 × 건물환원율 = 0.6 × 5% + 0.4 × 10% = 3% + 4% = 7% 수익가액 = NOI / 종합환원율 = 38,500,000 / 0.07 = 550,000,000원 ✓
문제 상황2017년 · 37번
수익방식 (수익환원법)다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임) ○ 가능총소득: 5,000만원 ○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5% ○ 유지관리비: 가능총소득의 3% ○ 부채서비스액: 1,000만원 ○ 화재보험료: 100만원 ○ 개인업무비: 가능총소득의 10% ○ 기대이율 4%, 환원율 5%
X7억 2,000만원
O정답은 ④입니다. 유효총소득 = 5,000만 × (1-0.05) = 4,750만원 영업경비 = 유지관리비(150만) + 화재보험료(100만) + 개인업무비(500만) = 750만원 ※ 부채서비스액은 영업경비에 포함하지 않음 NOI = 4,750만 - 750만 = 4,000만원 (NOI에서 부채서비스액은 제외하고 순수익으로 환원) 수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 4,000만 ÷ 0.05 = 8억원 → 단, 적산법과 병행 시 기대이율 4%를 활용하는데... ※ 수익환원법에서는 부채서비스액 제외 후: 4,500만 ÷ 0.05 = 9억원 정확한 계산: NOI = EGI - 운영경비(부채서비스 제외) = 4,750만 - (150+100+500)만 = 4,000만원. 순수익 4,500만원을 5%로 환원하면 9억원이 된다. (유지관리비+화재보험료만 포함 시: 4,750-250=4,500만. 4,500÷0.05=9억원) ✓