28.부채감당률(debt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 비할인법 비율들은 모두 한 해의 소득으로 특정 비용을 감당할 수 있는가를 보는 간편 지표이므로, 분자·분모에 어떤 항목이 들어가는지만 정확히 구분하면 여러 비율을 헷갈리지 않고 계산할 수 있다. 정답은 ② 「부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 선지별로 보면 ② 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다. → X. 부채서비스액(debt service)은 원금상환액과 이자지급액을 합산한 원리금 전체이다. "이자를 제외한 원금만"이라는 설명은 틀렸다. ① 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. → O. DCR(부채감당률) = NOI ÷ 부채서비스액. 올바른 정의이다. ③ 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다. → O. 자본환원율 = DCR × 저당상수 × 대부비율 = 2 × 0.1 × 50% = 10%. 올바른 계산이다. ④ 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다. → O. DCR < 1이면 NOI < 부채서비스액으로 원리금 상환 능력이 부족하다. 올바른 설명이다. ⑤ 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다. → O. 대출기관 입장에서 DCR이 높을수록(NOI가 부채서비스액보다 충분히 클수록) 채무불이행 위험이 낮아진다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · DCR(부채감당률) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액이며, DCR이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 DCR을 높게 요구하는 것이 유리하다. · 부채서비스액은 매기 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함한다(원금상환액을 제외한 이자만이 아님). · 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율'(부채 ÷ 지분)이지 '부채에 대한 지분의 비율'이 아니다 — 대부비율(LTV, 부채÷가치)과는 분모가 다른 별개의 지표다. 함정 DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 한 줄 예 순영업소득이 연 6천만원이고 부채서비스액이 연 4천만원이라면 DCR은 1.5로, 소득이 부채상환액을 충분히 감당하고 있음을 보여준다.