3.토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

정답: O

부증성(토지의 양적 불변성)으로 인해 희소성이 발생하고, 이것이 지대·지가의 근거가 된다. 최유효이용도 부증성과 밀접하다. 올바른 설명이다.

② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.

정답: O

개별성(비동질성)으로 인해 모든 부동산 활동과 현상이 개별화된다. 올바른 설명이다.

③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.

정답: O

부동성으로 인해 특정 지역에 고정되어 있어 그 지역 지방자치단체의 과세 근거가 된다. 올바른 설명이다.

④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

정답: O

영속성으로 인해 토지는 소멸하지 않으므로 미래 수익을 영구적으로 가정할 수 있어 직접환원법(수익환원법)이 적용 가능하다. 올바른 설명이다.

⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

정답: X

부증성은 토지의 물리적 양이 늘어나지 않는다는 의미이지만, 용도전환을 통한 '용도적·경제적 공급'은 가능하다. 농지를 택지로 전환하는 것이 대표적 예다. 따라서 "용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다"는 설명은 틀렸다.