3.토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 토지의 자연적 특성은 각각 서로 다른 경제 현상의 원인으로 연결되므로, 어떤 특성이 어떤 결과(입지 중요성, 희소성·지가, 감가상각 배제, 시장의 불완전경쟁성)를 낳는지 인과관계로 묶어서 암기하면 오답을 피할 수 있다. 정답은 ⑤ 「토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 선지별로 보면 ⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다. → X. 부증성은 토지의 물리적 양이 늘어나지 않는다는 의미이지만, 용도전환을 통한 '용도적·경제적 공급'은 가능하다. 농지를 택지로 전환하는 것이 대표적 예다. 따라서 "용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다"는 설명은 틀렸다. ① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다. → O. 부증성(토지의 양적 불변성)으로 인해 희소성이 발생하고, 이것이 지대·지가의 근거가 된다. 최유효이용도 부증성과 밀접하다. 올바른 설명이다. ② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다. → O. 개별성(비동질성)으로 인해 모든 부동산 활동과 현상이 개별화된다. 올바른 설명이다. ③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다. → O. 부동성으로 인해 특정 지역에 고정되어 있어 그 지역 지방자치단체의 과세 근거가 된다. 올바른 설명이다. ④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다. → O. 영속성으로 인해 토지는 소멸하지 않으므로 미래 수익을 영구적으로 가정할 수 있어 직접환원법(수익환원법)이 적용 가능하다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · 부증성은 토지의 물리적(자연적) 공급을 늘릴 수 없게 하지만, 용도의 다양성으로 인해 이용전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 증가할 수 있다 — 부증성 때문에 용도전환도 늘릴 수 없다는 서술은 틀렸다. · 영속성으로 인해 토지는 물리적 감가상각을 하지 않으며(재생산이론·물리적 감가상각이 적용되지 않음), 장기적 배려와 직접환원법(수익환원법) 적용의 근거가 되고, 소유에 따른 자본이득과 이용에 따른 소득이득을 함께 발생시킨다. · 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙의 적용을 배제하고 완전한 대체를 제약하며 시장을 불완전경쟁시장으로 만들지만, 부증성처럼 공급 자체를 제한하는 것은 아니다. 함정 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 한 줄 예 영속성 덕분에 부동산은 감가상각을 하지 않으므로, 수익환원법(직접환원법)처럼 미래수익을 가정한 평가방법을 적용할 수 있다.