개념 정리
부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값, 채무불이행률(손익분기율)은 영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 값이며, 대부비율(LTV)·부채비율·총자산회전율 등 비율분석법의 여러 지표는 각기 다른 분자·분모 조합으로 투자안의 안전성과 수익성을 나타낸다.
이해하기
비할인법 비율들은 모두 한 해의 소득으로 특정 비용을 감당할 수 있는가를 보는 간편 지표이므로, 분자·분모에 어떤 항목이 들어가는지만 정확히 구분하면 여러 비율을 헷갈리지 않고 계산할 수 있다.
핵심 포인트
- DCR(부채감당률) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액이며, DCR이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 DCR을 높게 요구하는 것이 유리하다.
- 부채서비스액은 매기 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함한다(원금상환액을 제외한 이자만이 아님).
- 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율'(부채 ÷ 지분)이지 '부채에 대한 지분의 비율'이 아니다 — 대부비율(LTV, 부채÷가치)과는 분모가 다른 별개의 지표다.
- 채무불이행률(손익분기율)은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 능력이 있는지 측정하며, 총자산회전율은 총소득(가능총소득 또는 유효총소득)을 총투자자산으로 나눈 비율이다. 수익률법·승수법은 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 비할인법이다(반영한다는 서술은 틀림).
한 줄 예시
시험 함정
- DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다.
