개념 정리
부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값, 채무불이행률(손익분기율)은 영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 값이며, 대부비율(LTV)·부채비율·총자산회전율 등 비율분석법의 여러 지표는 각기 다른 분자·분모 조합으로 투자안의 안전성과 수익성을 나타낸다.
이해하기
비할인법 비율들은 모두 한 해의 소득으로 특정 비용을 감당할 수 있는가를 보는 간편 지표이므로, 분자·분모에 어떤 항목이 들어가는지만 정확히 구분하면 여러 비율을 헷갈리지 않고 계산할 수 있다.
핵심 포인트
- DCR(부채감당률) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액이며, DCR이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 DCR을 높게 요구하는 것이 유리하다.
- 부채서비스액은 매기 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함한다(원금상환액을 제외한 이자만이 아님).
- 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율'(부채 ÷ 지분)이지 '부채에 대한 지분의 비율'이 아니다 — 대부비율(LTV, 부채÷가치)과는 분모가 다른 별개의 지표다.
- 채무불이행률(손익분기율)은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 능력이 있는지 측정하며, 총자산회전율은 총소득(가능총소득 또는 유효총소득)을 총투자자산으로 나눈 비율이다. 수익률법·승수법은 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 비할인법이다(반영한다는 서술은 틀림).
함정 포인트
X수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
O수익률법(IRR): 시간가치 반영하는 DCF 방법.
X부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.
O부채서비스액(debt service)은 원금상환액과 이자지급액을 합산한 원리금 전체이다.
X부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.
O부채비율은 지분에 대한 부채의 비율(부채 ÷ 지분)이다.