개념 정리
토지의 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성·인접성)은 각각 서로 다른 부동산 현상의 원인이 되며, 부동성은 임장활동·지역분석·외부효과·부동산조세의 근거, 부증성은 지대·지가·최유효이용·집약이용의 근거, 영속성은 감가상각 배제·직접환원법 적용의 근거, 개별성은 일물일가 배제·완전대체 불가의 근거, 인접성은 외부효과의 근거가 된다.
이해하기
토지의 자연적 특성은 각각 서로 다른 경제 현상의 원인으로 연결되므로, 어떤 특성이 어떤 결과(입지 중요성, 희소성·지가, 감가상각 배제, 시장의 불완전경쟁성)를 낳는지 인과관계로 묶어서 암기하면 오답을 피할 수 있다.
핵심 포인트
- 부증성은 토지의 물리적(자연적) 공급을 늘릴 수 없게 하지만, 용도의 다양성으로 인해 이용전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 증가할 수 있다 — 부증성 때문에 용도전환도 늘릴 수 없다는 서술은 틀렸다.
- 영속성으로 인해 토지는 물리적 감가상각을 하지 않으며(재생산이론·물리적 감가상각이 적용되지 않음), 장기적 배려와 직접환원법(수익환원법) 적용의 근거가 되고, 소유에 따른 자본이득과 이용에 따른 소득이득을 함께 발생시킨다.
- 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙의 적용을 배제하고 완전한 대체를 제약하며 시장을 불완전경쟁시장으로 만들지만, 부증성처럼 공급 자체를 제한하는 것은 아니다.
- 부동성은 위치가 고정되어 있다는 특성으로 임장활동·지역분석의 필요성, 부동산시장의 국지화, 외부효과, 부동산조세 수입의 근거가 된다(부동성 때문에 외부효과가 발생하지 않는다는 서술은 틀렸다).
한 줄 예시
시험 함정
- 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다.
