38.개업공인중개사가 상가건물을 임차하려는 중개의뢰인 甲에게 「상가건물 임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 갱신요구권은 얼마나 오래 쓸 수 있는가(10년)와 어떤 사유가 있으면 거절되는가라는 두 축으로 나뉘며, 권리금 규정은 환산보증금과 무관하게 항상 적용된다는 예외를 함께 기억해야 한다. 정답은 ⑤ 「건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다.」이에요. (상가건물 임대차보호법 제3조·제4조·제5조) 왜 헷갈리냐면요. 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 선지별로 보면 ⑤ 건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다. → X. 임차인은 임차건물을 양수인에게 "먼저 인도하여야" 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받을 수 있다. "보증금을 지급받은 이후에 건물을 인도하면 된다"는 순서가 반대로 서술되어 틀렸다. ① 甲이 건물을 인도 받고 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. → O. 건물을 인도받고 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. ② 확정일자는 건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. → O. 확정일자는 건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ③ 임대차계약을 체결하려는 甲은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 건물의 확정일자 부여일 등 관련 정보의 제공을 요청할 수 있다. → O. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 건물의 확정일자 부여일 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. ④ 甲이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. → O. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 암기 팁 · 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(5년이 아니다 — 2018년 법 개정으로 확대되었다). · 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다. · 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 함정 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 한 줄 예 임차인이 전체 임대차기간 8년째에 갱신을 요구하면, 10년을 넘지 않으므로 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.