29.甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 대항력은 '제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘', 우선변제권은 '경매대금에서 먼저 받을 수 있는 힘'으로 서로 다른 문제라는 점을 실무에서 특히 강조해서 다룬다. 정답은 ④ 「丙이 「주택임대차보호법」상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.」이에요. (주택임대차보호법 제3조·제3조의5, 민사집행법) 왜 헷갈리냐면요. 대항요건만 갖추면 우선변제까지 자동으로 인정된다고 착각하기 쉽다 — 확정일자 없이는 우선변제권이 없다. 선지별로 보면 ① 丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다. → X. 대항력이 인정되는 동거 가족이 있으면 그 가족의 주민등록만으로도 임차인 본인이 실제 거주하지 않아도 대항력을 인정받을 수 있다는 것이 판례의 태도이며, "인정되지 않는다"는 서술은 틀렸다. ② 丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다. → X. 부동산임대차 등기를 하면 그 자체로 대항력이 발생하며, 별도로 인도·주민등록의 이전이 필요하지 않다는 것이 판례의 취지이다. ③ 乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다. → X. 전세권을 양수한 선의의 제3자에게는 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 "없다"는 것이 판례의 태도이다. ⑤ 丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다. → X. 丙의 임대차 성립 후 丁의 저당권이 설정되고 그 저당권 실행으로 경매된 경우, 甲의 저당권(선순위)뿐 아니라 丙의 임차권도 매각으로 "소멸한다"(선순위 저당권이 있으면 후순위 권리·임차권은 모두 소멸). ④ 丙이 「주택임대차보호법」상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다. → O. 최우선변제권이 인정되는 소액임차인이라도 저당권이 실행되어 매각되면 임차권은 매각으로 소멸한다(다만 배당은 받을 수 있다). 암기 팁 · 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선변제를 받을 수 없다. · 지역별 소액임차인 최우선변제 보증금 기준액은 시행 시기에 따라 달라지므로, 계약 당시가 아니라 담보물권 설정 당시의 기준을 확인해야 한다. · 중개실무에서는 임차인에게 확정일자를 반드시 안내하는 것이 중요하다. 함정 대항요건만 갖추면 우선변제까지 자동으로 인정된다고 착각하기 쉽다 — 확정일자 없이는 우선변제권이 없다. 한 줄 예 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 임차인은 경매절차에서 후순위 저당권자보다 먼저 배당받을 수 없다.