29.甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.

정답: X

대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 배우자·자녀의 주민등록도 포함된다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 대판 95다30338).

② 丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다.

정답: X

민법상 임대차등기를 하면 인도·주민등록 없이도 대항력과 우선변제권이 생긴다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항, 제3조의3 제5항).

③ 乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다.

정답: X

보증금 담보용 전세권은 연체차임 공제가 빠진 외관 부분이 허위표시라, 이를 모르고 양수한 제3자에게는 공제를 내세우지 못한다(민법 제108조 제2항, 대판 2018다268538).

④ 丙이 「주택임대차보호법」상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.

정답: O

소액임차인이라도 대항력이 선순위 저당권보다 늦으면 그 저당권 실행 경매로 임차권은 소멸하고, 최우선변제로 배당만 받는다(주택임대차보호법 제3조의5, 제8조 제1항).

⑤ 丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다.

정답: X

매각으로 저당권은 모두 소멸하고, 최선순위 甲 저당권보다 늦은 丙의 임차권도 누가 경매를 신청했든 함께 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항, 주택임대차보호법 제3조의5).