36.甲이 乙로부터 乙 소유의 X주택을 2020. 1. 매수하면서 그 소유권이전등기는 자신의 친구인 丙에게로 해 줄 것을 요구하였다(이에 대한 丙의 동의가 있었음). 乙로부터 X주택의 소유권이전등기를 받은 丙은 甲의 허락을 얻지 않고 X주택을 丁에게 임대하였고, 丁은 X주택을 인도받은 후 주민등록을 이전하였다. 그런데 丁은 임대차계약 체결 당시에 甲의 허락이 없었음을 알고 있었다. 이에 대하여 개업공인중개사가 丁에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 핵심은 계약의 당사자는 신탁자이고 등기명의인은 수탁자로 어긋나 있다는 것이며, 무효인 것은 등기(물권변동)뿐이고 매매계약(채권관계)은 살아있다는 점이 이해의 축이다. 정답은 ⑤ 「丙은 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없지만, 甲은 그 계약의 무효를 주장할 수 있다.」이에요. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 판례) 왜 헷갈리냐면요. 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 선지별로 보면 ⑤ 丙은 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없지만, 甲은 그 계약의 무효를 주장할 수 있다. → X. 명의신탁관계에서 甲과 丙 사이에는 원칙적으로 무효를 주장할 제3자 관계가 아니며, 오히려 丙이 丁에게 무효를 주장할 수 없는 것이지 甲이 그 계약의 무효를 주장할 수 있다는 서술은 사안의 구조와 맞지 않는다. 정확히는 丙과 丁 사이의 임대차계약 자체는 유효하며 甲도 함부로 그 계약의 무효를 주장할 지위에 있지 않다. ① 丙은 X주택의 소유권을 취득할 수 없다. → O. 명의수탁자 丙은 X주택의 소유권을 취득할 수 없다(3자간 등기명의신탁은 무효). ② 乙은 丙을 상대로 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. → O. 매도인 乙은 丙을 상대로 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ③ 甲은 乙과의 매매계약을 기초로 乙에게 X주택의 소유권이전등기를 청구할 수 있다. → O. 명의신탁자 甲은 매도인 乙과의 매매계약을 기초로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ④ 丁은 甲 또는 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. → O. 명의신탁 사실을 알았던 임차인 丁이라도, 명의수탁자 丙으로부터 유효하게 임차권을 취득했다면 甲 또는 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 있다(丙 명의의 등기가 유효하게 존재하는 동안의 임대차 자체는 유효하다는 취지). 암기 팁 · 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하므로, 신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. · 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있고, 매도인은 수탁자를 상대로 등기 말소를 청구할 수 있으며 신탁자는 매도인을 대위해 그 말소를 청구할 수 있다. · 수탁자가 부동산을 제3자에게 임의로 처분해도 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄는 성립하지 않는다. 다만 2021년 전원합의체 판결에 따라 신탁자는 수탁자가 얻은 처분대금·보상금 등의 이익을 직접 부당이득으로 반환 청구할 수 있다. 함정 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 한 줄 예 甲이 乙의 토지를 매수하면서 丙 앞으로 등기했고 丙이 丁에게 5억원에 처분했다면, 丁은 원칙적으로 권리를 취득하고 甲은 丙에게 그 처분이익의 부당이득 반환을 직접 청구할 수 있다.