34.개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 계약갱신요구권은 '임차인만 쓸 수 있는 카드'이고 임차권등기명령은 '이사 나가도 권리를 붙잡아 두는 장치'라는 점에서 둘 다 임차인 보호에 초점이 있다는 공통점으로 이해하면 된다. 정답은 ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ (주택임대차보호법 제3조의3, 민사집행법 제292조) 왜 헷갈리냐면요. 계약갱신요구권 행사로 갱신되면 임대인이 차임을 증액할 수 없다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 법정 한도 내에서 증액청구가 가능하다. 보기별로 보면 ㄱ 법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다. → X. 임차권등기명령은 그 재판을 임대인(甲)에게 고지(송달)하기 전에도 집행할 수 있다는 특례가 인정되므로, "甲에게 송달되어야 집행할 수 있다"는 서술은 틀렸다. ㄴ 乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다. → O. 임차권등기를 한 이후에 새로 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다. ㄷ 乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다. → O. 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않는다. ㄹ 乙이 임차권등기를 한 이후에는 이행지체에 빠진 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다. → O. 임차권등기를 한 이후에는 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다(선이행 의무). 암기 팁 · 계약갱신요구권은 임차인만 행사할 수 있고(임대인은 행사할 수 없음) 1회에 한해 행사할 수 있다 — 상가임대차처럼 '전체 기간 10년 초과 금지'라는 표현은 주택임대차보호법에는 없다. · 갱신요구권 행사로 갱신된 계약이라도 임대인은 법정 한도 내에서 차임 증액을 청구할 수 있다(증액할 수 없다는 서술은 틀림). · 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차든 묵시적 갱신이든, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. 함정 계약갱신요구권 행사로 갱신되면 임대인이 차임을 증액할 수 없다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 법정 한도 내에서 증액청구가 가능하다. 한 줄 예 임차인이 계약갱신요구권을 1회 행사해 갱신된 이후에도, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.