개념 정리
주택임대차보호법의 갱신요구권은 세든 사람만 쥔 권리이고 한 번만 쓸 수 있다. 임차권등기명령은 이사를 가면서도 이미 얻은 순위를 잃지 않게 붙들어 두는 장치다.
이해하기
계약갱신요구권은 '임차인만 쓸 수 있는 카드'이고 임차권등기명령은 '이사 나가도 권리를 붙잡아 두는 장치'라는 점에서 둘 다 임차인 보호에 초점이 있다는 공통점으로 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 계약갱신요구권은 임차인만 행사할 수 있고(임대인은 행사할 수 없음) 1회에 한해 행사할 수 있다 — 상가임대차처럼 '전체 기간 10년 초과 금지'라는 표현은 주택임대차보호법에는 없다.
- 갱신요구권 행사로 갱신된 계약이라도 임대인은 법정 한도 내에서 차임 증액을 청구할 수 있다(증액할 수 없다는 서술은 틀림).
- 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차든 묵시적 갱신이든, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
- 임차권등기명령은 임대인에게 송달되지 않아도 집행할 수 있고, 등기 이후 새로 입주한 임차인은 최우선변제권을 갖지 못하며, 기존 임차인은 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않고 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 등기말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
한 줄 예시
시험 함정
- 계약갱신요구권 행사로 갱신되면 임대인이 차임을 증액할 수 없다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 법정 한도 내에서 증액청구가 가능하다.
