개념 정리
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 그 이후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않는다.
이해하기
계약갱신요구권은 '임차인만 쓸 수 있는 카드'이고 임차권등기명령은 '이사 나가도 권리를 붙잡아 두는 장치'라는 점에서 둘 다 임차인 보호에 초점이 있다는 공통점으로 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 계약갱신요구권은 임차인만 행사할 수 있고(임대인은 행사할 수 없음) 1회에 한해 행사할 수 있다 — 상가임대차처럼 '전체 기간 10년 초과 금지'라는 표현은 주택임대차보호법에는 없다.
- 갱신요구권 행사로 갱신된 계약이라도 임대인은 법정 한도 내에서 차임 증액을 청구할 수 있다(증액할 수 없다는 서술은 틀림).
- 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차든 묵시적 갱신이든, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
- 임차권등기명령은 임대인에게 송달되지 않아도 집행할 수 있고, 등기 이후 새로 입주한 임차인은 최우선변제권을 갖지 못하며, 기존 임차인은 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않고 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 등기말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
함정 포인트
X임대인은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
O임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 "거절할 수 있다".
문제 상황2024년 · 34번
주택임대차보호법개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다.
O임차권등기명령은 그 재판을 임대인(甲)에게 고지(송달)하기 전에도 집행할 수 있다는 특례가 인정되므로, "甲에게 송달되어야 집행할 수 있다"는 서술은 틀렸다.
X임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
O"최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위"라는 총량 제한은 「상가건물 임대차보호법」상 계약갱신요구권의 내용이다.