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부동산학개론 · 2022년 제33회

감정평가의 방식거래사례비교법·공시지가기준법(비교방식)

39.다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역)

○ 기준시점: 2022.10.29.

○ 거래사례

- 소재지: A시 B구 C동 340번지

- 200㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황)

- 제2종일반주거지역(용도지역)

- 거래가격: 800,000,000원

- 거래시점: 2022.06.01.

○ 사정보정치: 0.9

○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ∼ 2022.10.29.) : 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승

○ 지역요인: 거래사례와 동일

○ 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세

○ 상승식으로 계산

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해설 보기

2022년 부동산학개론 39번 해설

정답: 2번

해설 요약

정답은 ②입니다. 사정보정: × 0.9 시점수정: 주거지역(제2종일반주거지역) 5% 상승 → × 1.05 지역요인: × 1.00 (동일) 개별요인: 5% 열세 → × 0.95 ㎡당 비준가액 = 4,000,000 × 0.9 × 1.05 × 1.00 × 0.95 = 4,000,000 × 0.89775 = 3,591,000원/㎡ 총 비준가액 = 3,591,000 × 150㎡ = 538,650,000원

  1. ① 533,520,000원

    정답: X

    시점수정에 상업지역 변동률 4%를 쓴 값이다 — 대상토지는 제2종일반주거지역이므로 주거지역 5%를 쓴다.

  2. ② 538,650,000원

    정답: O

    ㎡당 400만원×사정보정 0.9×시점수정 1.05×개별요인 0.95=359만 1,000원이고, 대상 면적 150㎡를 곱해 538,650,000원이다.

  3. ③ 592,800,000원

    정답: X

    사정보정 0.9를 빠뜨리고 시점수정도 상업지역 4%로 한 값이다 — 400만원×1.04×0.95×150㎡.

  4. ④ 595,350,000원

    정답: X

    개별요인 5% 열세를 우세(1.05)로 뒤집어 곱한 값이다 — 대상이 열세면 0.95를 곱한다.

  5. ⑤ 598,500,000원

    정답: X

    사정보정치 0.9를 빠뜨린 값이다 — 거래사례의 특수한 사정을 바로잡는 보정도 상승식에 함께 곱한다.

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