37.다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

① 396,000,000원

정답: X

유효총소득 3,960만원을 건물환원율 10%로 나눈 값이다 — 순영업소득 3,850만원을 가중평균 환원율 7%로 나눠야 한다.

② 440,000,000원

정답: X

가능총소득 4,400만원을 10%로 나눈 값이다 — 공실손실과 운영경비를 뺀 순영업소득을 써야 한다.

③ 550,000,000원

정답: O

순영업소득=4,400만원−공실 440만원−운영경비 110만원=3,850만원, 환원율=0.6×5%+0.4×10%=7%이므로 3,850만원÷0.07=5억 5,000만원이다.

④ 770,000,000원

정답: X

순영업소득 3,850만원을 토지환원율 5%로만 나눈 값이다 — 물리적 투자결합법은 토지·건물 구성비로 두 환원율을 가중평균한다.

⑤ 792,000,000원

정답: X

유효총소득 3,960만원을 토지환원율 5%로 나눈 값이다 — 운영경비를 빼고 가중평균 환원율 7%를 써야 한다.