2.부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 토지의 자연적 특성은 각각 서로 다른 경제 현상의 원인으로 연결되므로, 어떤 특성이 어떤 결과(입지 중요성, 희소성·지가, 감가상각 배제, 시장의 불완전경쟁성)를 낳는지 인과관계로 묶어서 암기하면 오답을 피할 수 있다. 정답은 ① 「토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 선지별로 보면 ② 토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다. → X. 토지는 생산요소·자본의 성격과 함께 '소비재'(주거 등) 성격도 가진다. '소비재 성격 없다'는 틀렸다. ③ 토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다. → X. 용도적 관점에서 공급을 늘릴 수 없는 것은 '부증성'(물리적 공급 불가)이지 개별성이 아니다. 개별성은 이질성에 관한 특성. ④ 토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장·단기적으로 완전비탄력적이다. → X. 특정 용도의 토지는 단기적으로 완전비탄력적이나, 장기적으로는 용도전환 (경제적 공급)을 통해 탄력적일 수 있다. '장·단기 모두 완전비탄력적'은 틀렸다. ⑤ 토지는 영속성으로 인해 물리적·경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다. → X. 영속성(불소멸성)으로 인해 토지는 감가상각이 적용되지 않는다. '하게 한다'는 틀렸다. ① 토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다. → O. 부동성(위치의 고정성): 토지의 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 지역별로 분리되는 국지화 현상이 나타난다. 옳다. 암기 팁 · 부증성은 토지의 물리적(자연적) 공급을 늘릴 수 없게 하지만, 용도의 다양성으로 인해 이용전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 증가할 수 있다 — 부증성 때문에 용도전환도 늘릴 수 없다는 서술은 틀렸다. · 영속성으로 인해 토지는 물리적 감가상각을 하지 않으며(재생산이론·물리적 감가상각이 적용되지 않음), 장기적 배려와 직접환원법(수익환원법) 적용의 근거가 되고, 소유에 따른 자본이득과 이용에 따른 소득이득을 함께 발생시킨다. · 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙의 적용을 배제하고 완전한 대체를 제약하며 시장을 불완전경쟁시장으로 만들지만, 부증성처럼 공급 자체를 제한하는 것은 아니다. 함정 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 한 줄 예 영속성 덕분에 부동산은 감가상각을 하지 않으므로, 수익환원법(직접환원법)처럼 미래수익을 가정한 평가방법을 적용할 수 있다.