26.부동산투자에서 (ㄱ) 타인자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ) 타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)

① ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0

정답: X

두 값이 모두 틀렸다. 타인자본 40퍼센트를 쓰면 자기자본 1억 2,000만원에 대해 세전현금수지 300만원과 자본이득 600만원을 합한 900만원이 남아 7.5퍼센트이고, 쓰지 않으면 700만원과 600만원을 합한 1,300만원을 2억원으로 나눈 6.5퍼센트다.

② ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5

정답: X

타인자본을 쓰지 않은 6.5퍼센트는 맞으나 쓴 경우가 틀렸다. 대출 8,000만원의 이자 400만원을 순영업소득 700만원에서 빼면 300만원이고, 자본이득 600만원을 더해 자기자본 1억 2,000만원으로 나누면 7.5퍼센트다.

③ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0

정답: X

타인자본을 쓴 7.5퍼센트는 맞으나 쓰지 않은 경우가 틀렸다. 자기자본이 2억원이므로 순영업소득 700만원과 자본이득 600만원을 합한 1,300만원을 2억원으로 나누면 6.5퍼센트다.

④ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5

정답: O

ㄱ) 타인자본 40% 활용: 대출 = 8,000만원, 자기자본 = 12,000만원 이자 = 8,000 × 5% = 400만원 세전현금수지 = 700 - 400 = 300만원 매각가 20,600만원 - 대출상환 8,000만원 = 12,600만원 자본이득 = 12,600 - 12,000 = 600만원 총수익 = 300 + 600 = 900만원 수익률 = 900 / 12,000 = 7.5% ㄴ) 타인자본 없는 경우: 자기자본 = 20,000만원 매각가 = 20,000 × 1.03 = 20,600만원 → 자본이득 600만원 총수익 = NOI 700 + 자본이득 600 = 1,300만원 수익률 = 1,300 / 20,000 = 6.5%

⑤ ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0

정답: X

타인자본을 쓴 7.5퍼센트는 맞으나 쓰지 않은 경우가 틀렸다. 7.0퍼센트는 자본이득 600만원을 덜 반영한 값이며, 부동산가격 상승률 3퍼센트는 어느 경우에나 600만원의 자본이득을 만든다.