26.부동산투자에서 (ㄱ) 타인자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ) 타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 부동산 매입가격: 20,000만원

○ 1년 후 부동산 처분

○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생)

○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%

○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

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2022년 부동산학개론 26번 해설

정답: 4번

해설 요약

정답은 ④입니다. ㄱ) 타인자본 40% 활용: 대출 = 8,000만원, 자기자본 = 12,000만원 이자 = 8,000 × 5% = 400만원 세전현금수지 = 700 - 400 = 300만원 매각가 20,600만원 - 대출상환 8,000만원 = 12,600만원 자본이득 = 12,600 - 12,000 = 600만원 총수익 = 300 + 600 = 900만원 수익률 = 900 / 12,000 = 7.5%

① ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
정답: X
두 값 모두 다르다 — 대출을 쓰면 (700−400+600)÷12,000=7.5%, 쓰지 않으면 (700+600)÷20,000=6.5%다.
② ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5
정답: X
ㄴ 6.5%는 맞지만, 대출 8,000만원의 이자 400만원을 빼고 자본이득 600만원을 더한 900만원을 자기자본 1억 2,000만원으로 나누면 7.5%다.
③ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0
정답: X
ㄱ 7.5%는 맞지만, 대출이 없으면 순영업소득 700만원과 가격 상승분 600만원을 합한 1,300만원÷2억원=6.5%다.
④ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5
정답: O
대출 40%면 자기자본 1억 2,000만원에 수익은 700−이자 400+자본이득 600=900만원으로 7.5%, 대출이 없으면 1,300만원÷2억원=6.5%다.
⑤ ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0
정답: X
ㄱ은 맞지만, 7.0%가 되려면 수익이 1,400만원이어야 한다 — 대출이 없을 때 수익은 700만원과 600만원을 합한 1,300만원이다.

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