23.자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 자본환원율은 '이 정도 수익률은 나와야 투자할 만하다'는 요구수익률과 비슷한 성격을 가지므로, 시장의 다른 투자수단(금리)이 오르거나 위험이 커지면 부동산에 대해서도 더 높은 환원율을 요구하게 된다고 이해하면 된다. 정답은 ③ 「순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다거나, 환원율 상승이 자산가격을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 반대다 — 금리·위험이 오르면 환원율도 오르고, 환원율이 오르면 가격은 낮아진다. 선지별로 보면 ③ 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. → X. NOI 일정 + 자산가격 상승 → 자본환원율(=NOI/가격) 하락. '높이는 요인'이 아닌 '낮추는 요인'이다. ① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다. → O. 자본환원율 산정 방법: 시장추출법, 조성법, 투자결합법. 옳다. ② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. → O. 금리 상승 → 요구수익률 상승 → 자본환원율 상승. 옳다. ④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다. → O. 투자위험 감소 → 요구수익률 감소 → 자본환원율 감소. 옳다. ⑤ 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다. → O. 자산 유형·위치에 따라 자본환원율 다양. 옳다. 암기 팁 · 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격이며, 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로도 구할 수 있다. · 시장금리가 상승하거나 프로젝트(투자)의 위험이 높아지면 자본환원율은 상승하고, 투자위험이 감소하면 자본환원율은 하락한다(금리상승이 환원율을 낮춘다는 서술은 틀렸다). · 순영업소득이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면 자본환원율은 오히려 낮아진다(높이는 요인이라는 서술은 틀렸다) — 환원율이 상승하면 자산가격은 하락한다(반대로 상승한다는 서술도 틀렸다). 함정 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다거나, 환원율 상승이 자산가격을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 반대다 — 금리·위험이 오르면 환원율도 오르고, 환원율이 오르면 가격은 낮아진다. 한 줄 예 시장금리가 오르면 투자자들은 부동산에서도 더 높은 수익률을 요구하게 되어 자본환원율이 상승하고, 그 결과 동일한 순수익을 내는 부동산이라도 수익환원법으로 산정한 가액은 이전보다 낮아진다.