24.부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 비할인법 비율들은 모두 한 해의 소득으로 특정 비용을 감당할 수 있는가를 보는 간편 지표이므로, 분자·분모에 어떤 항목이 들어가는지만 정확히 구분하면 여러 비율을 헷갈리지 않고 계산할 수 있다. 정답은 ① 「수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 선지별로 보면 ① 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다. → X. 수익률법(IRR): 시간가치 반영하는 DCF 방법. 승수법(PGI승수, NIM 등): 시간가치를 반영하지 않는 단순 비율 방법. '수익률법과 승수법 모두 시간가치 반영'은 틀렸다. ② 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다. → O. 현금흐름 부호 변화 횟수에 따라 복수의 IRR 존재 가능. 옳다. ③ 세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다. → O. 세후지분투자수익률 = 세후현금흐름/지분투자액. 옳다. ④ 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다. → O. 총소득승수는 총투자액/총소득으로 총투자액 기준 분석. 옳다. ⑤ 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다. → O. DTI 높을수록 채무 부담 과중 → 채무불이행 위험 증가. 옳다. 암기 팁 · DCR(부채감당률) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액이며, DCR이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 DCR을 높게 요구하는 것이 유리하다. · 부채서비스액은 매기 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함한다(원금상환액을 제외한 이자만이 아님). · 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율'(부채 ÷ 지분)이지 '부채에 대한 지분의 비율'이 아니다 — 대부비율(LTV, 부채÷가치)과는 분모가 다른 별개의 지표다. 함정 DCR의 분자·분모를 바꿔서 계산하는 실수를 하기 쉽다 — 분자는 NOI, 분모는 부채서비스액이다. 한 줄 예 순영업소득이 연 6천만원이고 부채서비스액이 연 4천만원이라면 DCR은 1.5로, 소득이 부채상환액을 충분히 감당하고 있음을 보여준다.