31.부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ② ㄱ, ㄷ, ㅁ 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 보기별로 보면 ㄴ 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다. → X. 유효총소득(EGI) = PGI - 공실손실 + 기타소득. 공실률은 필요하나 '부채서비스액'은 EGI 산정에 불필요(세전현금수지 산정에 필요). 틀렸다. ㄹ 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다. → X. 포트폴리오로 제거 가능한 위험은 '비체계적 위험'(분산투자 가능)이다. 체계적 위험은 분산투자로 제거 불가. '체계적인 위험'은 틀렸다. ㄱ 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다. → O. 경기침체로 인한 수익성 악화 = 사업위험(business risk). 옳다. ㄷ 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다. → O. 위험회피형 최적 포트폴리오 = 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점. 옳다. ㅁ 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다. → O. 민감도분석: 투입요소 변화 → NPV·IRR에 미치는 영향 분석. 옳다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.