1.토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 토지의 자연적 특성은 각각 서로 다른 경제 현상의 원인으로 연결되므로, 어떤 특성이 어떤 결과(입지 중요성, 희소성·지가, 감가상각 배제, 시장의 불완전경쟁성)를 낳는지 인과관계로 묶어서 암기하면 오답을 피할 수 있다. 정답은 ① 「용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병·분할을 어렵게 한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 선지별로 보면 ① 용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병·분할을 어렵게 한다. → X. 용도의 다양성(전용성)은 토지를 여러 용도로 전환하거나 경합·이용할 수 있는 특성이다. '두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없다'는 틀렸다. 용도의 다양성은 오히려 다양한 용도 간 경합을 발생시키며, 용도 전환·합병·분할을 가능하게 한다. ② 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다. → O. 부증성 → 물리적 공급 어려움 → 토지이용 집약화. 옳다. ③ 부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다. → O. 부동성(위치 고정) → 주변 환경 변화에 따른 외부효과 발생. 옳다. ④ 영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다. → O. 영속성 → 소멸 없음 → 재생산이론·물리적 감가상각 적용 불가. 옳다. ⑤ 개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다. → O. 개별성(이질성) → 토지마다 특성 다름 → 완전한 대체 관계 제약. 옳다. 암기 팁 · 부증성은 토지의 물리적(자연적) 공급을 늘릴 수 없게 하지만, 용도의 다양성으로 인해 이용전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 증가할 수 있다 — 부증성 때문에 용도전환도 늘릴 수 없다는 서술은 틀렸다. · 영속성으로 인해 토지는 물리적 감가상각을 하지 않으며(재생산이론·물리적 감가상각이 적용되지 않음), 장기적 배려와 직접환원법(수익환원법) 적용의 근거가 되고, 소유에 따른 자본이득과 이용에 따른 소득이득을 함께 발생시킨다. · 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙의 적용을 배제하고 완전한 대체를 제약하며 시장을 불완전경쟁시장으로 만들지만, 부증성처럼 공급 자체를 제한하는 것은 아니다. 함정 부증성 때문에 용도전환(경제적 공급)까지 늘릴 수 없다고 착각하기 쉽지만, 부증성은 물리적 공급만 제한하고 용도의 다양성을 통한 경제적 공급은 늘어날 수 있다. 한 줄 예 영속성 덕분에 부동산은 감가상각을 하지 않으므로, 수익환원법(직접환원법)처럼 미래수익을 가정한 평가방법을 적용할 수 있다.