25.甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 승수 계열 지표는 결국 '투자액을 어떤 소득으로 나누는가'의 문제이므로, 분자가 총투자액인지 지분투자액인지, 분모가 순영업소득·유효총소득·세전현금흐름·세후현금흐름 중 무엇인지만 정확히 짝지으면 계산 자체는 단순하다. 정답은 ③ 「지분환원율은 25%」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 순소득승수와 총소득승수를 혼동해 분모에 다른 소득 항목을 넣는 실수를 하기 쉽다 — 순소득승수는 순영업소득, 총소득승수는 유효총소득을 분모로 쓴다. 선지별로 보면 ③ 지분환원율은 25% → X. X·정답 BTCF = NOI - 원리금상환액 = 2억 - 2,000만원 = 1억 8,000만원 지분환원율 = BTCF / 지분투자액 = 1.8억 / 8억 = 22.5% '25%'는 틀렸다. ① 유효총소득은 2억5천만원 → O. EGI = 총투자액 / 유효총소득승수 = 10억 / 4 = 2.5억원 ✓ ② 부채비율은 25% → O. 부채비율 = 부채 / 자기자본 = 2억 / 8억 = 25% ✓ (총투자 10억 - 지분 8억 = 부채 2억) ④ 순소득승수는 5 → O. 순소득승수 = 총투자액 / NOI = 10억 / 2억 = 5 ✓ ⑤ 종합환원율은 20% → O. 종합환원율 = NOI / 총투자액 = 2억 / 10억 = 20% ✓ 암기 팁 · 승수(multiplier) 계열 지표는 모두 '투자액 ÷ 소득(또는 현금흐름)' 형태이며, 분자에 총투자액을 쓰면 총소득승수·순소득승수, 분자에 지분투자액을 쓰면 세전(세후)현금흐름승수가 된다. · 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액이며, 시장가치·대부비율(LTV)·저당상수가 주어지면 부채서비스액 = 시장가치 × LTV × 저당상수로 먼저 구한 뒤 DCR을 계산한다. · 단순회수기간법은 매기 현금흐름을 누적해 초기투자액과 같아지는 시점(기간)을 찾는 방식으로 계산한다. 함정 순소득승수와 총소득승수를 혼동해 분모에 다른 소득 항목을 넣는 실수를 하기 쉽다 — 순소득승수는 순영업소득, 총소득승수는 유효총소득을 분모로 쓴다. 한 줄 예 총투자액이 10,000만원이고 순영업소득이 1,000만원이면 순소득승수는 10이다.