38.감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하되, 의뢰인의 특수한 목적(담보·투자 등)이 있으면 그에 맞는 다른 가치 기준도 예외적으로 허용한다는 원칙과 예외의 구조로 이해하면, 나머지 세부 용어들도 이 원칙을 뒷받침하는 절차적 장치로 자연스럽게 정리된… 정답은 ① 「수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 감가수정을 재조달원가에 감가요인을 '가산'하는 작업으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 감가요인에 해당하는 금액을 '공제'하는 작업이다. 선지별로 보면 ① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. → X. ①의 설명은 '적산법'에 대한 내용이다. 적산법: 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익 + 필요제경비 = 임대료 산정. 수익분석법: 일반기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 순수익에 필요제경비를 더해 임대료를 산정하는 방법. '수익분석법'이라고 명칭을 틀리게 기재했다. ② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. → O. 가치형성요인: 일반요인, 지역요인, 개별요인. 옳다. ③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. → O. 조건부 감정평가 가능. 옳다. ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다. → O. 부분 감정평가 가능. 옳다. ⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. → O. 시장가치 외의 가치 기준 감정평가 가능. 옳다. 암기 팁 · 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때는 그 가치의 성격과 특징을 검토해야 하며(검토하지 않는 것이 아님), 그 합리성·적법성이 결여되었다고 판단하면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다. · 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역이며(개별요인이 아님), 유사지역은 인근지역과 유사한 특성을 가진, 대상부동산이 속하지 않는 지역이고, 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함해 대체·경쟁… · 감가수정은 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가요인에 해당하는 금액을 공제하여 기준시점의 가액을 구하는 작업이다(가산하는 것이 아님). 함정 감가수정을 재조달원가에 감가요인을 '가산'하는 작업으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 감가요인에 해당하는 금액을 '공제'하는 작업이다. 한 줄 예 담보 목적의 감정평가를 의뢰받은 경우, 의뢰인의 요청에 따라 시장가치가 아닌 담보가치를 기준으로 평가할 수 있다.