22.甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은? (단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 승수 계열 지표는 결국 '투자액을 어떤 소득으로 나누는가'의 문제이므로, 분자가 총투자액인지 지분투자액인지, 분모가 순영업소득·유효총소득·세전현금흐름·세후현금흐름 중 무엇인지만 정확히 짝지으면 계산 자체는 단순하다. 정답은 ① 「1.08」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 순소득승수와 총소득승수를 혼동해 분모에 다른 소득 항목을 넣는 실수를 하기 쉽다 — 순소득승수는 순영업소득, 총소득승수는 유효총소득을 분모로 쓴다. 선지별로 보면 ② 1.20 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ③ 1.50 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ④ 1.67 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ⑤ 1.80 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ① 1.08 → O. PGI: 5,000만원 공실: 5,000 × 10% = 500만원 EGI: 4,500만원 영업경비: 4,500 × 28% = 1,260만원 NOI: 4,500 - 1,260 = 3,240만원 DCR = NOI / DS = 3,240 / 3,000 = 1.08 ✓ O·정답 대출액 = 5억 × 50% = 2. 암기 팁 · 승수(multiplier) 계열 지표는 모두 '투자액 ÷ 소득(또는 현금흐름)' 형태이며, 분자에 총투자액을 쓰면 총소득승수·순소득승수, 분자에 지분투자액을 쓰면 세전(세후)현금흐름승수가 된다. · 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액이며, 시장가치·대부비율(LTV)·저당상수가 주어지면 부채서비스액 = 시장가치 × LTV × 저당상수로 먼저 구한 뒤 DCR을 계산한다. · 단순회수기간법은 매기 현금흐름을 누적해 초기투자액과 같아지는 시점(기간)을 찾는 방식으로 계산한다. 함정 순소득승수와 총소득승수를 혼동해 분모에 다른 소득 항목을 넣는 실수를 하기 쉽다 — 순소득승수는 순영업소득, 총소득승수는 유효총소득을 분모로 쓴다. 한 줄 예 총투자액이 10,000만원이고 순영업소득이 1,000만원이면 순소득승수는 10이다.