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부동산학개론 · 2023년 제34회

부동산투자론비할인법 (어림셈법·비율분석·부채감당률)

22.甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은? (단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50%

○ 연간 저당상수: 0.12

○ 가능총소득(PGI): 5,000만원

○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%

○ 영업경비비율: 유효총소득의 28%

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해설 보기

2023년 부동산학개론 22번 해설

정답: 1번

해설 요약

정답은 ①입니다. PGI: 5,000만원 공실: 5,000 × 10% = 500만원 EGI: 4,500만원 영업경비: 4,500 × 28% = 1,260만원 NOI: 4,500 - 1,260 = 3,240만원 DCR = NOI / DS = 3,240 / 3,000 = 1.08

  1. ① 1.08

    정답: O

    순영업소득=5,000×0.9×(1−0.28)=3,240만원, 부채서비스액=5억×50%×0.12=3,000만원이므로 DCR=3,240÷3,000=1.08이다.

  2. ② 1.20

    정답: X

    1.20은 공실을 빼지 않고 가능총소득 5,000만원에서 영업경비 28%만 뺀 3,600만원을 쓴 값이다 — 공실 10%를 먼저 뺀다.

  3. ③ 1.50

    정답: X

    1.50은 영업경비를 빼지 않은 유효총소득 4,500만원을 3,000만원으로 나눈 값이다 — 분자는 순영업소득이다.

  4. ④ 1.67

    정답: X

    1.67은 가능총소득 5,000만원을 그대로 나눈 값이다 — 공실과 영업경비를 먼저 뺀다.

  5. ⑤ 1.80

    정답: X

    1.80이 되려면 순영업소득이 5,400만원이어야 해 가능총소득보다도 크다 — 맞는 값은 1.08이다.

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