24.부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

기대수익률과 정의 레버리지 효과의 정의

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ① 「시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 선지별로 보면 ① 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다. → X. 시중금리 상승 → 기회비용 상승 → 요구수익률 상승. '하락'은 틀렸다. 금리와 요구수익률은 정(+)의 관계. ② 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다. → O. 기대수익률: 예상 수입과 지출로 계산. 옳다. ③ 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다. → O. 정(+)의 레버리지: 타인자본 이용 → 자기자본수익률 > 총자본수익률. 옳다. ④ 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다. → O. 요구수익률: 주어진 위험에서 투자를 위해 충족돼야 할 최소 수익률. 옳다. ⑤ 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다. → O. 담보대출과 전세를 통한 레버리지 활용 가능. 옳다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.