40.감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

정답: O

동일수급권은 인근지역뿐 아니라 대체·경쟁 관계의 부동산이 있는 유사지역까지 넓힌 권역이라 사례를 찾는 범위가 된다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제15호).

② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.

정답: X

지역분석은 지역요인을 분석해 그 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 대상의 최유효이용 판정은 개별분석이 한다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

정답: X

인근지역은 이용이 동질적이고 가치형성요인 가운데 지역요인을 공유하는 지역이다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제13호).

④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

정답: X

개별분석은 개별요인을 분석해 대상부동산의 최유효이용을 판정하고, 표준적 이용·가격수준 판정은 지역분석의 몫이다.

⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

정답: X

지역분석으로 지역의 표준적 이용을 먼저 파악한 뒤 개별분석으로 대상의 최유효이용을 판정하는 것이 일반적 순서다.