25.부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

정답: O

순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 빼서 구하고, 유효총소득은 가능총소득에서 공실·대손을 뺀 값이다.

② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.

정답: O

영업경비는 광고비·전기료·수선비처럼 운영에 직접 드는 비용이고, 부채서비스액·소득세·감가상각비는 빠진다.

③ 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.

정답: X

세전현금흐름은 순영업소득에서 원리금상환액인 부채서비스액을 빼서 구한다 — 더하는 것이 아니다.

④ 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

정답: O

세전지분복귀액은 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 뺀, 처분 때 지분투자자에게 돌아오는 금액이다.

⑤ 부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

정답: O

부동산투자의 수익은 보유 중 임대 등에서 나오는 소득이득과 팔 때 가격이 오른 데서 나오는 자본이득이다.