40.감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

정답: O

지역분석은 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악해 개별분석의 전제로 삼는 작업이다.

② 지역분석은 대상부동산에 대한 미시적·국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.

정답: X

지역분석은 지역 전체를 보는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석이 대상부동산을 보는 미시적·국지적 분석이다 — 둘이 바뀌었다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

정답: O

인근지역은 지역요인을 공유하는 대상부동산의 소속 지역이고, 유사지역은 속하지 않지만 인근지역과 비슷한 특성을 가진 지역이다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제13호, 제14호).

④ 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

정답: O

대체·경쟁 관계의 부동산이 있는 동일수급권은 인근지역보다 넓어 유사지역까지 포함하며, 사례 자료를 찾는 범위가 된다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제15호).

⑤ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

정답: O

개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석해 최유효이용을 판정하고 구체적 가격을 구하는 작업이다.