개념 정리
부동산의 현금흐름은 가장 넉넉한 수치에서 시작해 단계마다 빠질 것을 덜어 내려간다. 다 찼을 때의 임대료에서 빈 방을 빼고, 운영비를 빼고, 원리금과 세금을 빼면 손에 남는 돈이 된다.
이해하기
운영수지 계산은 위에서 아래로 항목을 하나씩 차감해가는 '폭포수' 구조이므로, PGI부터 세후현금흐름까지 순서를 통째로 암기해두면 계산 문제의 뼈대를 놓치지 않는다.
핵심 포인트
- 가능총소득(PGI) = 단위면적당 추정 임대료 × 임대면적.
- PGI에서 공실 및 불량부채를 차감하면 유효총소득(EGI)이 된다.
- EGI에서 영업경비를 차감하면 순영업소득(NOI), 여기서 부채서비스액을 차감하면 세전현금흐름, 영업소득세를 차감하면 세후현금흐름이 된다.
한 줄 예시
시험 함정
- 각 단계에서 차감하는 항목의 순서(공실→영업경비→부채서비스액→세금)를 뒤바꾸는 실수를 하기 쉽다.
