개념 정리
가능총소득(PGI)은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱해 산출하며, 여기서 공실·불량부채를 차감해 유효총소득을, 영업경비를 차감해 순영업소득을, 부채서비스액을 차감해 세전현금�흐름을, 영업소득세를 차감해 세후현금흐름을 순차적으로 구한다.
이해하기
운영수지 계산은 위에서 아래로 항목을 하나씩 차감해가는 '폭포수' 구조이므로, PGI부터 세후현금흐름까지 순서를 통째로 암기해두면 계산 문제의 뼈대를 놓치지 않는다.
핵심 포인트
- 가능총소득(PGI) = 단위면적당 추정 임대료 × 임대면적.
- PGI에서 공실 및 불량부채를 차감하면 유효총소득(EGI)이 된다.
- EGI에서 영업경비를 차감하면 순영업소득(NOI), 여기서 부채서비스액을 차감하면 세전현금흐름, 영업소득세를 차감하면 세후현금흐름이 된다.
함정 포인트
X세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
O세전현금흐름(BTCF) = NOI - 부채서비스액(원리금).
X순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
O순영업소득(NOI) = 유효총소득(EGI) - 영업경비.