28.부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

① 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

정답: X

내부수익률은 순현재가치를 0으로, 곧 수익성지수를 1로 만드는 할인율이다.

② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

정답: O

NPV는 요구수익률을 할인율로 쓰고 0 이상이면 채택하며, IRR은 할인율을 따로 주지 않고 NPV가 0이 되는 값을 찾는다.

③ 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

정답: O

할인현금흐름기법은 NPV·IRR·PI처럼 미래 현금흐름을 현재가치로 바꿔 투자 여부를 판단하는 방법이다.

④ 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.

정답: O

PI가 1보다 크면 NPV가 0보다 크다는 뜻이라 투자할 만하고, 두 지표는 같은 할인율을 쓴다.

⑤ 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.

정답: O

민감도분석은 임대료·공실률 같은 투입요소를 바꿔 볼 때 NPV·IRR이 얼마나 변하는지 보아 위험을 가늠한다.