28.부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. NPV는 금액으로, IRR은 수익률(%)로, PI는 비율로 투자의 타당성을 표현하는 세 가지 지표라는 점과, 재투자율 가정이 기법마다 다르다는 점을 함께 정리하면 서로 다른 결론이 나오는 이유도 이해된다. 정답은 ① 「내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 선지별로 보면 ① 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다. → X. IRR은 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율이다. 'NPV를 1로 만드는 할인율'은 틀렸다. (PI가 1이 되는 할인율과 혼동) ② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다. → O. NPV = PV(유입) - PV(유출), 할인율은 요구수익률. 옳다. ③ 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다. → O. DCF: 현금흐름을 일정 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법. 옳다. ④ 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다. → O. PI = PV(유입) / PV(유출). 옳다. ⑤ 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다. → O. 민감도분석: 투입요소 변화 → NPV·IRR 변화 분석. 옳다. 암기 팁 · NPV = 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치이며, IRR은 NPV를 정확히 0(1이 아님)으로 만드는 할인율이고, PI는 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가로 구한다. PI가 1보다 크면 NPV는 0보다 크다. · 순현재가치법·수익성지수법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 재투자율로 그 투자안의 내부수익률 자체를 사용한다고 가정하며, 이 때문에 순현재가치법이 더 합리적이라고 평가된다. · 순현재가치법은 가치가산원리(여러 투자안의 NPV를 단순히 더할 수 있음)가 적용되지만 내부수익률법은 적용되지 않으며, 투자규모 차이가 큰 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 서로 다를 수 있다. 함정 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 한 줄 예 어떤 투자안의 할인율을 조금씩 높여가다가 NPV가 정확히 0이 되는 지점의 할인율을 찾았다면, 그 할인율이 바로 그 투자안의 IRR이다.