26.자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 자본환원율은 '이 정도 수익률은 나와야 투자할 만하다'는 요구수익률과 비슷한 성격을 가지므로, 시장의 다른 투자수단(금리)이 오르거나 위험이 커지면 부동산에 대해서도 더 높은 환원율을 요구하게 된다고 이해하면 된다. 정답은 ② ㄱ, ㄷ, ㅁ 왜 헷갈리냐면요. 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다거나, 환원율 상승이 자산가격을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 반대다 — 금리·위험이 오르면 환원율도 오르고, 환원율이 오르면 가격은 낮아진다. 보기별로 보면 ㄴ 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다. → X. 자본환원율 = NOI / 자산가격 (나누기). '곱한 값'은 틀렸다. ㄹ 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다. → X. 자본환원율 상승 → 자산가격 = NOI/환원율 → 가격 하락. '상승'은 틀렸다. ㄱ 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다. → O. 자본의 기회비용 반영 → 시장금리 상승 시 자본환원율 상승. 옳다. ㄷ 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다. → O. 자본환원율은 자산가격 상승 기대가 클수록 낮아짐 → 기대를 반영. 옳다. ㅁ 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다. → O. 프로젝트 위험 증가 → 요구수익률 증가 → 자본환원율 상승. 옳다. 암기 팁 · 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격이며, 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로도 구할 수 있다. · 시장금리가 상승하거나 프로젝트(투자)의 위험이 높아지면 자본환원율은 상승하고, 투자위험이 감소하면 자본환원율은 하락한다(금리상승이 환원율을 낮춘다는 서술은 틀렸다). · 순영업소득이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면 자본환원율은 오히려 낮아진다(높이는 요인이라는 서술은 틀렸다) — 환원율이 상승하면 자산가격은 하락한다(반대로 상승한다는 서술도 틀렸다). 함정 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다거나, 환원율 상승이 자산가격을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 반대다 — 금리·위험이 오르면 환원율도 오르고, 환원율이 오르면 가격은 낮아진다. 한 줄 예 시장금리가 오르면 투자자들은 부동산에서도 더 높은 수익률을 요구하게 되어 자본환원율이 상승하고, 그 결과 동일한 순수익을 내는 부동산이라도 수익환원법으로 산정한 가액은 이전보다 낮아진다.