38.다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 계산의 핵심은 '가능총소득에서 무엇을 빼서 순영업소득까지 내려가는가'이므로, 영업경비에 포함되는 항목과 제외되는 항목(부채서비스액·소득세 등)을 정확히 구분하는 것이 실수를 줄이는 길이다. 정답은 ④ 「399,000,000원」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 부채서비스액(원리금상환액)이나 소득세를 영업경비에 포함시키는 실수를 하기 쉽다 — 순영업소득 계산 시 이 항목들은 제외해야 한다. 선지별로 보면 ① 245,000,000원 → X. 계산 오류. ② 266,000,000원 → X. 계산 오류. ③ 385,000,000원 → X. 계산 오류. ⑤ 420,000,000원 → X. 계산 오류. ④ 399,000,000원 → O. O·정답 PGI: 70,000,000원 공실: 70,000,000 × 5% = 3,500,000원 EGI: 70,000,000 - 3,500,000 = 66,500,000원 OE: 66,500,000 × 40% = 26,600,000원 NOI: 66,500,000 - 26,600,000 = 39,900,000원 수익가액… 암기 팁 · 순영업소득(NOI) = 가능총소득(PGI) - 공실 및 대손충당금 + 기타수입 - 영업경비이며, 이 순영업소득을 환원율로 나누면 수익가액이 된다(수익가액 = NOI ÷ 환원율). · 환원율은 시산가액과 순영업소득이 모두 주어진 경우, 환원율 = 순영업소득 ÷ 시산가액으로 역산할 수 있다. · 영업경비에는 적정한 유지관리비·재산세·보험료 등이 포함되지만, 소유자의 개인적 지출이나 부채서비스액(원리금상환액), 소득세·법인세 등은 영업경비에 포함되지 않는다. 함정 부채서비스액(원리금상환액)이나 소득세를 영업경비에 포함시키는 실수를 하기 쉽다 — 순영업소득 계산 시 이 항목들은 제외해야 한다. 한 줄 예 가능총소득 5,000만원에서 공실손실상당액 500만원을 빼고 영업경비 1,000만원을 빼면 순영업소득은 3,500만원이 되며, 이를 환원율 7%로 나누면 수익가액은 5억원이다.