33.부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인·허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.

정답: O

법률·시장 위험처럼 행정 변화에 따른 인·허가 지연도 사업시행자가 스스로 통제할 수 없는 외부 위험이다.

② 공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.

정답: O

공영개발은 공공이 토지를 사들여 택지를 만든 뒤 분양·임대하고, 개발이익을 공공이 거두는 방식이다.

③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.

정답: O

환지방식은 토지를 사들이지 않고 개발 후 땅으로 돌려주므로 사업비 부담이 적지만 절차가 복잡하다.

④ 부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.

정답: O

개발은 미래의 불확실한 수익을 전제로 하므로 법률·시장·비용 위험이 따른다.

⑤ 흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

정답: X

변수를 낙관·비관적으로 바꿔 수익성을 보는 것은 민감도분석이고, 흡수율분석은 개발 부동산이 팔리거나 임대되는 속도를 본다.