103.자본환원율에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 자본환원율이란 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순영업소득과 부동산 가격의 비율이다.

정답: O

자본환원율은 순영업소득을 부동산 가격으로 나눈 비율로, 수익가액 = 순영업소득 ÷ 자본환원율로 쓴다.

② 감가상각 전의 순영업소득으로 가치를 추계하는 경우 감가상각률을 제외한 자본환원율을 사용해야 한다.

정답: X

감가상각 전 순영업소득에는 자본회수분이 들어 있으므로, 상각률을 더한 상각전 환원율로 환원해야 한다.

③ 할인현금흐름분석법에서는 별도로 자본회수율을 계산하지 않는다.

정답: O

할인현금흐름분석법은 보유기간 현금흐름과 기말 복귀가액을 함께 할인하므로, 자본회수가 복귀가액에 이미 들어 있다.

④ 부채감당법에 의한 자본환원율은 부채감당률에 저당비율과 저당상수를 곱하여 구한다.

정답: O

부채감당법의 자본환원율 = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수로, 대출기관의 시각에서 환원율을 구한다.

⑤ 지분수익률은 매기간 세전현금수지의 현가와 기말지분복귀액의 현가의 합을 지분투자액과 같게 만드는 내부수익률이다.

정답: O

지분투자액에서 출발해 매년의 세전현금흐름과 매각 때 지분복귀액을 할인하므로, 지분투자자가 실제로 얻는 내부수익률이 된다.