87.부동산투자에서 레버리지(leverage)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 총투자수익률에서 지분투자수익률을 차감하여 정(+)의 수익률이 나오는 경우에는 정(+)의 레버리지가 발생한다.

정답: X

정(+)의 레버리지는 지분투자수익률이 총투자수익률보다 높을 때다 — 지분투자수익률에서 총투자수익률을 빼야 양수가 된다.

② 차입이자율이 총투자수익률보다 높은 경우에는 부(-)의 레버리지가 발생한다.

정답: O

빌린 돈의 이자율이 총투자수익률보다 높으면 빌릴수록 지분수익률이 낮아져 부(-)의 레버리지가 된다.

③ 정(+)의 레버리지는 이자율의 변화 등에 따라 부(-)의 레버리지로 변화될 수 있다.

정답: O

레버리지의 방향은 총투자수익률과 차입이자율의 크기로 정해지므로, 금리가 오르면 정(+)에서 부(-)로 바뀔 수 있다.

④ 부채비율이 상승할수록 레버리지 효과로 인한 지분투자자의 수익률 증대효과가 있지만, 한편으로는 차입금리의 상승으로 지분투자자의 수익률 감소효과도 발생한다.

정답: O

부채비율이 높을수록 지분수익률을 키우는 효과도 커지지만, 대출기관이 위험을 반영해 금리를 올리면 그 효과가 줄어든다.

⑤ 대출기간 연장을 통하여 기간이자 상환액을 줄이는 것은 부(-)의 레버리지 발생시 적용할 수 있는 대안 중 하나이다.

정답: O

대출기간을 늘리면 매 기간 갚을 원리금이 줄어 지분 현금흐름이 나아지므로, 부(-)의 레버리지에 대응하는 방법이 된다.