120.감정평가 실무기준에서 규정하고 있는 수익환원법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

① 수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.

정답: O

수익환원법은 직접환원법과 할인현금흐름분석법 가운데 평가 목적과 대상물건에 맞는 것을 골라 적용한다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.2).

② 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.

정답: O

증권화 관련 평가처럼 매기 순수익을 예상해야 하면 할인현금흐름분석법이 원칙이고, 직접환원법은 합리성 검토에 쓴다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.2).

③ 직접환원법에서 사용할 환원율은 요소구성법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 요소구성법의 적용이 적절하지 않은 때에는 시장추출법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.

정답: X

직접환원법의 환원율은 시장추출법으로 구하는 것이 원칙이고, 요소구성법은 투자결합법 등과 함께 시장추출법이 적절하지 않을 때 쓴다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.4).

④ 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.

정답: O

할인현금흐름분석법의 할인율은 투자자조사법·투자결합법·시장 발표 할인율 등을 고려해, 추정 현금흐름의 성격에 맞게 정한다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.4).

⑤ 복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄ㆍ성장률ㆍ소비자물가상승률 등을 고려하여 결정한다.

정답: O

최종환원율은 보유기간 말의 불확실성을 반영해 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·물가상승률 등을 고려해 정한다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.4).