119.거래사례비교법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

① 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

정답: O

대상과 비슷한 물건의 거래 가격을 출발점으로 삼아 사정·시점·가치형성요인의 차이를 하나씩 바로잡아 가액을 정하는 것이 거래사례비교법이다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호).

② 시점수정은 대상물건의 가격 변동률로 함이 원칙이다.

정답: X

시점수정은 대상물건이 아니라 거래사례(사례물건)의 가격 변동률로 하는 것이 원칙이고, 구할 수 없으면 지가변동률 등을 쓴다(감정평가 실무기준 400-3.3.1.4).

③ 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

정답: O

토지는 표준지공시지가 기준이 원칙이지만, 적정한 실거래가가 있으면 이를 기준으로 할 수 있다(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항).

④ 인근지역에 적정한 거래사례가 없는 경우 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 거래사례를 적용할 수 있다.

정답: O

거래사례는 인근지역에서 고르는 것이 먼저이고, 없으면 대체·경쟁 관계에 있는 동일수급권 안 유사지역의 사례를 쓸 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제15호).

⑤ 거래사례와 대상물건 간에 종별ㆍ유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화ㆍ구체화하여야 한다.

정답: O

거래사례와 대상 사이에 지역요인·개별요인 차이가 있으면 각각 비교해 대상의 가치를 개별화·구체화한다(감정평가 실무기준 400-3.3.1.5).