120.수익환원법(직접환원법)에 의한 대상부동산의 가액이 8억원일 때, 건물의 연간 감가율(회수율)은? (단, 주어진 자료에 한함)

① 1%

정답: X

6% − 5% = 1%로 끝내면 건물 비중 50%를 빼먹은 것이다 — 감가율은 건물 몫에만 붙어 0.5 × 감가율 = 1%라 2%다.

② 2%

정답: O

유효총수익 = 600만 × 12 − 1,200만 = 6,000만, 순수익 = 6,000만 × 80% = 4,800만 → 종합환원율 = 4,800만 ÷ 8억 = 6% = 0.5 × 5% + 0.5 × (5% + 감가율) → 감가율 = 2%.

③ 3%

정답: X

감가율 3%면 종합환원율이 0.5 × 5% + 0.5 × 8% = 6.5%가 되어 가액이 8억이 아니다.

④ 4%

정답: X

감가율 4%면 종합환원율이 0.5 × 5% + 0.5 × 9% = 7%가 되어 가액은 4,800만 ÷ 7% ≒ 6.86억으로 8억과 맞지 않는다.

⑤ 5%

정답: X

감가율 5%면 종합환원율 7.5%로 가액이 6.4억이 된다 — 가액 8억에 맞는 종합환원율은 6%다.