117.수익환원법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 운영경비에 감가상각비를 포함시킨 경우 상각전환원율을 적용한다.

정답: X

운영경비에 감가상각비를 넣었으면 순수익이 상각후이므로 상각후환원율을 적용한다 — 상각전환원율은 감가상각비를 빼지 않은 순수익에 쓴다.

② 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.

정답: O

직접환원법의 환원율은 시장에서 거래된 비슷한 부동산의 순수익 ÷ 가격으로 뽑아내는 시장추출법이 원칙이다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.4).

③ 재매도가치를 내부추계로 구할 때 보유기간 경과 후 초년도 순수익을 반영한다.

정답: O

재매도가치는 보유기간이 끝난 다음 해(초년도)의 순수익을 최종환원율로 환원하고 매도비용을 빼서 구한다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.3).

④ 할인 또는 환원할 순수익을 구할 때 자본적지출은 비용으로 고려하지 않는다.

정답: O

자본적지출은 건물의 가치를 높이는 투자라 운영경비가 아니므로, 순수익을 구할 때 비용으로 빼지 않는다.

⑤ 요소구성법으로 환원율을 결정할 때 위험요소를 적극적으로 반영하면 환원율은 커진다.

정답: O

요소구성법은 무위험률에 위험할증률을 더해 환원율을 구하므로, 위험을 크게 반영할수록 환원율이 커진다.